房地产行业2019年报综述:盈利能力承压 负债率显著下行

类别:行业 机构:东北证券股份有限公司 研究员:张云凯/沈路遥 日期:2020-05-25

  报告摘要:

      业绩持续释放增速 有所下滑,利润率承压负债率显著下行。2019 年报房企结算主力主要为2017 年左右项目,2017 年前后行业销售仍然维持高增,体现为营收和利润增速仍然靓眼,但由于已开启密集调控,重点城市限价包括地价的上行导致2019 年房企利润率有所下行,预计房企盈利能力未来将继续承压。2019 年行业销售增速有所下滑,体现为房企预收账款增速放缓,但预收账款对营收的覆盖率仍然保持高位,房企未来业绩释放仍具备充分保障。2019 年行业整体融资环境偏紧,受此影响土地市场热度较低,行业负债水平下降明显。在此环境下,龙头房企凭借在融资、拿地、销售端的多方优势进一步提高市场份额,利润率水平也显著领先行业。

      秉承房住不炒基调,地方因城施策边际放松可期。尽管宏观层面政治局会议和两会重申房住不炒,我们认为此番表述符合市场预期,房住不炒意味着抑制房价过快上涨的硬约束不能破。考虑到当前经济形势下房地产的托底功能,因城施策的边际放松仍然可期,需求端,进一步放宽落户,鼓励有效购房需求入市,此外包括税费端购房相关税费的调整、信贷端居民按揭利率的下行等。供给端,采取更加积极的土地出让政策、降低房屋预售条件、房企较为宽松的融资环境等政策,加大市场供给。

      基金低配地产板块,板块估值处于历史底部。复盘板块十年走势来看,板块绝对PE(TTM)波动区间在9~30 倍左右,目前为8.9 倍左右。相对PE 走势与绝对PE 基本一致,目前板块相对PE 也已处于近十年最底部区域。PB 估值方面,板块绝对PB 水平波动区间在0.9~3.5 倍左右,目前板块绝对PB 为1.09 倍,相对PB 为0.86 倍,两者均处于历史底部区域。2019 年起房企将进入竣工结算高峰期,在较强的业绩保障下,房地产板块的低估值优势更加彰显。

      个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和华侨城A;建议关注二线龙头房企:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城;持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余;

    风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行