房地产行业周报：坚持房住不炒、未提房地产税 推进旧改利好物管

投资要点：

    房地产行业数据：上周（20/5/15-20/5/22）主流45 城一手房成交638 万平米，环比-4%；其中，一二线环比-1%、三四线环比-17%；5 月截至上周一手房月成交同比-9%，较4 月上升11pct，其中一二线同比-3%、三四线同比-25%，分别较4 月+15pct 和-1pct。上周14 个重点城市二手房成交178 万平米，环比-13%；5 月截至上周累计成交同比-0.2%，较4 月上升15pct。库存方面，上周15 城推盘303 万平米，环比+8%；对应周成交/推盘比为0.69 倍，低于1-3 月的1.05倍、2.12 倍、1.11 倍，高于4 月的0.62 倍。截至上周末，15 城可售面积8,868万平米，环比+1.1%；3 个月移动平均去化月数为13.1 个月，环比下降0.9 个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。

    主要政策新闻：国务院政府工作报告指出稳健货币政策要更加灵活适度，要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；20 年计划新开工改造城镇老旧小区3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务；中共中央、国务院指出，要加快建立现代财税制度，剥离政府融资职能，稳妥推进房地产税立法，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权；北京住建委鼓励房企通过非直接接触方开展营销活动，老旧小区在实施改造前要建立长效机制；上海明确大力发展养老产业，支持用地空间拓展，降低养老用地成本；深圳住建局对部分二手房挂牌价格虚高的楼盘进行核查；武汉购房可按购房总价申请按揭贷款，解决装修价款不能贷款问题；泰安市宁阳县收回前日推出的购房补贴、首付下降、贷款利率下降等楼市刺激政策。

    公司动态跟踪：大公国际将金科股份主体信用等级上调为AAA，评级展望稳定，同时上调“15 金科01”的债券信用等级为“AAA”；红星家具受让融创持有的金科股份5.87 亿股的协议转让过户完成，红星正式成为战略股东；融创子公司减持金科股份1.79 亿股，融创间接持股降至2.66 亿股，占总股本约4.99%；万科发行25 亿公司债，利率2.56%-3.45%；新城控股陈德力辞去公司董事职务；华夏幸福拟将“18 华夏03”票面利率由7.15%下调至4.3%-4.5%；格力地产拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权。

    一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.57%， 沪深300 指数下跌2.27%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在28 个板块排名中排第15位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：

    荣丰控股、张江高科、长春经开、万通地产、新华联，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为天津松江、中珠控股、鲁商置业、珠江控股、浙江广厦。

    投资建议：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits 试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。

    此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。

    风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧