2020年1-4月房地产开发销售数据点评:房地产销售同比降幅收窄 土地市场改善

类别:行业 机构:群益证券(香港)有限公司 研究员:沈嘉婕 日期:2020-05-20

  2020 年4 月房地產销售同比降幅收窄

      2020 年4 月,全國房地產銷售面積为1.2 億平方米,YOY-2.1%,降幅较3月收窄12 个百分点;銷售金額為1.15 萬億元,YOY-5%,降幅较3 月收窄9.6个百分点。4 月房地产销售均价为為9586 元/平方米,MOM+6.4%,YOY-2.9%。4月房地产销售情况继续恢复。1-4 月,全国房地产销售面积和销售金额分别为3.4 亿平方米和3.19 万亿元,YOY 分别为-19.3%和-18.6%,銷售均價为9379 元/平方米,YOY+0.84%。

    開發投資增速提升、土地市场改善、新開工面積降幅收窄

      2020 年4 月房地產投資金額為1.1 萬億元,YOY+6.97%。1-4 月累计房地產投資金額為3.3 万亿元,YOY-3.3%,降幅较1-3 月收窄4.4 个百分点。分区域看,当月投资增速均实现同比正增长;其中西部表现亮眼,4 月投资金额YOY+13.7%,1-4 月累计投资金额YOY+3.7%;东部4 月投资额稳健增长,YOY+4.1%,累计投资额YOY-3.1%,降幅较小;中部4 月从疫情中加快复苏,单月增速转正,累计增速YOY-10.6%。

      4 月房地產開發企業到位資金1.34 万亿元,环比持平,YOY-5.5%。得益于销售改善,来自定金和预付款的资金为4448 亿元,MOM+12.9%,YOY-13.6%,降幅收窄6.8 个百分点。国内贷款2014 亿元,YOY+11.5%,国内可贷资金比较充裕;房企自筹资金4120 亿元,YOY-10.2%。

      随着销售情况好转,本月房企拿地更加积极,热门城市土地溢价率提升。4月土地購置面積為0.12 億平方米,YOY+13.8%;土地成交价款722 亿元,YOY+82.3%,土地单价6108 元,YOY+60.1%,价格的提高反映了房企拿地向中心城市集中的趋势。新开工情况也环比继续改善,4 月新开工面积为1.96 亿平方米,MOM+9.7%,YOY-1.3%,降幅较上月收窄9.1%。1-4 月,累计土地购置面积、土地成交价款和新开工面积YOY 分别-12%、+7%和-18.4%。虽然近期销售端改善带动房地产市场短期较快复苏,但是今年由于受到疫情的冲击,销售端存在不确定性,房地产市场压力犹存,房企整体策略仍以合理补充土储和高周转为主。

      2020 年政策主线仍是 “房住不炒”。因积压需求释放,短期房地产市场复苏较快;但是由于疫情全球化蔓延,今年消费者购买力预计受到显著影响,需求端存在压力。随着市场竞争加剧,预计杠杆率过高的企业难以为继,企业间并购增加;融资成本低、品牌竞争力强的龙头企业有望继续提高市占率。推薦萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等龍頭個股。