房地产行业周报-1-4月统计局数据点评:销售复苏中呈现分化 土地购置和新开工对投资形成双支撑

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-05-18

  投资要点

    事件:统计局发布2020 年1-4 月全国房地产开发投资和销售情况:

      1-4 月,全国房地产开发投资33103 亿元,同比-3.3%,跌幅较上月收窄4.4 个PCT。商品房销售面积33973 万方,同比-19.3%,跌幅较上月收窄7.0 个PCT;商品房销售额31863 亿元,同比下降18.6%,跌幅较上月收窄6.1 个PCT。

    点评:

    销售持续复苏,但是区域和城市之间分化值得关注。1-4 月,全国商品房销售面积33973 万方,同比-19.3%,跌幅较上月收窄7.0 个PCT。

      商品房销售额31863 亿元,同比下降18.6%,跌幅较上月收窄6.1个PCT。4 月单月商品房销售量价同比跌幅仅为2.1%和5%。在国内疫情得到较好控制,叠加开发商推货量有序增加等多重因素作用下,销售迎来持续性修复。

      但区域之间差异仍较为显著,东部、西部区域复苏较快,前4 月商品房销售面积累计同比跌幅已分别收窄至17.5%和16.2%(我们认为东部需求支撑因素较强,西部则因受疫情影响相对较弱);但中部及东北地区恢复相对缓慢,累计同比跌幅均仍超过20%。另外分城市来看,根据克而瑞监测数据,目前深圳、南京、杭州等核心城市4 月新房销售规模已超过2019 年同期,而部分内陆三四线城市新开盘项目销售仍存在去化缓慢现象。

    土地购置金额大幅走高,地产投资单月增速7%。1-4 月,全国房地产开发投资33103 亿元,同比-3.3%,跌幅较上月收窄4.4 个PCT;4 月单月全国房地产开发投资11140 亿元,同比增+7.0%。4 月开发投资额主要受各地积极开工及房企土地购置力度加大的影响,1-4 月,房地产开发企业土地购置面积3151 万方,同比-12.0%,跌幅收窄10.6个PCT;土地成交价款1699 亿元,同比+6.9%。其中4 月单月土地购置面积同比+13.8%,受供地结构主要集中于一二线城市影响,土地成交价款同比大幅+82.2%,同时溢价率也明显上行,4 月全国住宅土地溢价率达2019 年H2 以来新高。

      此外,随着各地疫情管控逐渐放开,各地待建项目纷纷着手开工下房屋新开工面积已恢复正常水平,加上施工方普遍加大施工强度,新开工投资集中发力成为开发投资额维持高量并继续持续回升的主要支撑。随着年中销售节点的到来,我们预计未来数月新开工投资规模将继续增加,有望推动地产开发投资增速在第二季度末回正。

    新开工降幅继续收窄,竣工短期回落但不改趋势修复的高确定性。

      1-4 月,全国房屋新开工面积47768 万方,同比-18.4%,跌幅收窄8.8 个PCT。4 月单月新开工面积同比-1.3%,受疫情影响2 月向后整体房企境内外融资受限,销售回款仍然是房企的主要资金来源,这也成为房企加快新开工的主要驱动力。

      1-4 月,施工面积740568 万方,同比+2.5%,增速较前值回落0.1个PCT。房屋竣工面积19286 万方,下降14.5%,跌幅收窄1.3 个PCT。竣工短期修复节奏放缓,但2019 年下半年以来施工强度持续维持高位,虽然疫情原因部分地方政府适当放宽竣工期限,但是我们认为1-2 个月的短期扰动,不会改变未来2 年竣工修复的趋势。

    流动性维持宽松,优质房企将持续收益。1-4 月,房企到位资金持续改善,房地产开发企业到位资金47004 亿元,同比下降10.4%,跌幅较前值收窄3.4 个PCT。4 月LPR 报价进一步下行,其中5 年期LPR 迎来改革后最大幅度降息:下降10bp 至4.65%,我们预计在销售端持续改善以及国内货币环境流动性充裕的环境下,开发企业到位资金降速将持续收窄,在当前疫情影响下,我们判断具备融资优势及稳定回款的优质房企未来将持续受益。

    投资建议:伴随着国内新冠肺炎疫情进一步得到控制,目前房地产行业疫后恢复进程好于预期。销售端销售持续回暖但是也存在区域和城市之间分化明显的问题,未来去化率需要持续关注;单月新开工和开发投资已经基本回复至正常水平,一二线土地市场持续火热,溢价率持续走高。我们认为二季度市场热度仍能惯性维持,但房地产市场长期稳定健康发展依赖于整体宏观经济增速的回升以及在此基础上居民收入水平的提高。疫情短期对房地产行业冲击较大,中长期将加速行业洗牌,优质公司优势在逆境中得到凸显,我们持续推荐行业首选配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),同时推荐大湾区旧改资源充沛的:【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】,建议积极关注【中骏集团控股】。

    风险提示:新冠疫情扩散超预期,行业销售波动;政策调控超预期;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。