物管行业2019年年报综述及2020年市场展望:业绩亮眼 投资风口持续

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:李蒙/徐婵娟 日期:2020-05-15

2019 年上市物管公司业绩亮眼,现金充裕。上市物管公司2019 年收入合计562.3 亿元,同比增长44.6%,为自2017 年最高增速;整体实现归母净利润71.3 亿元,同比增长46.2%;归母净利润率平均值为12.3%,较2018年提升0.2 个百分点;2019 整体分红比例为36.7%;ROE 均值为24.1%。

    2019 年年底上市物管公司累计净现金346.1 亿元,同比增长76.7%,即净增150.2 亿元。

    具有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增长显著,成为整合行业的主力。截至2019 年底,上市物管公司在管面积合计22.8 亿平方米,同比增长28.8%,高于全国物管行业个位数的增速水平。上市物管公司市占率从2017 年的5.3%提升至2019 年的7.4%。其中有克而瑞百强房企背景的物管公司在管面积增速最显著,均值达到42.4%。2019 在管面积中,非住宅和第三方占比均有明显提升,物管公司对关联房企依赖度下降。此外,未来发展策略也开始有所分化,大型物管公司更注重向非住宅领域以及增值服务领域拓展;中小物管公司更多追求通过并购寻求规模扩张。

    预计2020 年物管行业的资本窗口期继续开放,业绩保持双位数增长。受2019 年优质年报业绩的推动,2020 年年初至今物管板块股价涨幅平均值33.6%,同期恒生指数下跌了14.2%。截至报告期,上市物管公司总市值达到3,638 亿元。我们预计26 家上市物管公司的2020 年收入合计约876.7亿元,同比增速37.6%;2020 归母净利润合计约99.5 亿元,同比增速33.5%;2020 年在管面积合计约28.6 亿平方米,同比增速25.5%。

    高估值下物管公司上市融资潮继续,并购活跃。截至报告期物管公司平均2019 年PE 为40.1x,2020 年PE 为30.3x。我们预计2020 年至少有10家物管公司上市。此外多家上市物管公司借力高估值进行定增,例如绿城服务引入龙湖集团的战略投资,碧桂园服务发行可转债。

    首推碧桂园服务、永升生活服务以及彩生活。物管行业最大的亮点是高确定性和高收益,碧桂园服务作为物管行业上市公司中市值最大的公司,突出体现了这些特点。永升生活服务是目前中型物管公司中在业绩和市值增速上最快的公司之一,这背后是管理层的强执行能力。彩生活在2019 年进行了战略转型,目前2020PE 估值只有7.8x,是在管面积过亿的物管公司中唯一一家估值仅为个位数的公司,我们认为这或许提供了价值洼地的机会。

    风险提示:受到疫情影响,物管公司关联地产公司竣工不及预期;增值服务业务开展不及预期;并购市场竞争激烈,管理规模扩张不及预期。