房地产行业-全国成交面积预测及市场监测:预计4月全国成交面积累计同比增速降幅回升至19%左右 5月初成交一般

类别:行业 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:孙杨 日期:2020-05-12

  投资要点

    预计4 月全国成交面积累计同比增速继续回升,预计商品房累计同比增速回升至-21.4%~-16.7%。商品住宅累计同比增速回升至-21.7%~-16.7%%,5 月初成交面积不及去年5 月四分之一,后续成交仍需观望。(1)4 月样本城市商品房成交面积累计同比-26.6%,增速回升。5 月1 日至5 月8 日,商品房成交面积达到去年5 月的14.9%。(2)4 月样本城市商品住宅成交面积累计同比-30.2%,增速回升。5 月1 日至5 月8 日,商品房成交面积达到去年5 月的15.9%。

    住宅在建未售库存处于历史平均水平,3 月略降。结合目前的疫情状态,多地调控政策有边际放松,部分高库存的城市可能会有所改善。

    住宅类土地迎来复苏期,强三四线供求增速均为正。

      (1)根据5 月前8 天供应、成交情况,一线城市成交恢复速度较快,疫情导致需求后移,月初成交量较大,已恢复至去年5 月的34.6%,供应节奏仍相对较慢。二线、强三四线、弱三四线城市供给、成交节奏仍然相对较慢。

      (2)4 月样本358 城住宅类土地供应累计同比-4.4%;成交累计同比-14.0%。

      (3)一线土地市场供应累计同比回升至32.4%,成交累计同比回升至-17.2%。一线城市供应875 万㎡,成交612 万㎡,累计供求比1.43,供大于求。住宅类土地溢价率回升至12.0%。成交楼板价累计同比下降至21.0%。

      (4)二线土地市场供应累计同比回落至-9.0%,成交累计同比回升至-17.1%。二线城市住宅类土地供应12,299 万㎡,成交10,069 万㎡,累计供求比1.22,供大于求。住宅类土地溢价率回升至21.0%,成交楼板价累计同比回落至1.9%。

      (5)强三、四线供应累计同比回升至8.3%,成交累计同比回升至9.1%。

      强三、四线城市供应4,992 万㎡,成交4,051 万㎡,累计供求比1.23,供大于求。住宅类土地溢价率走平,保持在24.0%,成交楼板价累计同比回升至31.0%。

      (6)弱三、四线供应累计同比维持-2.8%,成交累计同比回升至-14.7%,弱三、四线城市供应44,959 万㎡,成交30,693 万㎡,累计供求比1.46,供大于求。弱三、四线城市住宅类土地成交楼板价累计同比回落至2.3%,成交溢价率累计同比上升至31.0%。

    风险提示:政策风险,融资风险,信用风险,销售业绩未完成风险,数据风险