物流Ⅱ：REITS加速万亿仓储物流行业迭代 弥补行业短板

行业动态信息

    REITs 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施

    《通知》明确了基础设施REITs 试点项目要求，主要是重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，重点行业中包括仓储物流、收费公路等交通设施，优质项目要求项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。

    REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板

    中国仓储物流市场投资规模在万亿规模。超过90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比26%，高标仓比重仅为5-10%左右，整体规模在6000 万平方米。高标仓是此次政策受益的重要基础设施，也是优质的底层资产。高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，完全符合REITs 的优质资产要求。

    仓储业ROE 在5%左右，REITs 后具备提升空间

    国内仓储行业的投资回报率具备提升空间，要获得投资者的青睐，必须提升现有资产的收益率，同时也必须平衡企业平均融资成本与收益率。在捋顺相关利益者分配机制后，有望催生优质仓储物流运营商，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域仓储平均租金高于非重点区域，北京、上海、广东仓储租金水平最高，空置率处于10%以内，符合REITs 试点中重点区域与优质资产的要求。

    REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效

    生鲜电商的爆发增长也驱动储藏生鲜果蔬的冷库需求，冷却物冷库占比仅三成，中国人均冷库容量也远低于发达国家的冷库容量。REITs 有助于改造现有冷库区域、结构不均衡局面，提高冷库的资产收益率，加速冷链行业的快速迭代。

    投资建议：建议重点关注中国外运、中储股份、顺丰控股、百世集团、厦门象屿