招商蛇口(001979)季报点评:结算维持高增长 拿地积极、销售修复明显

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2020-05-02

  事件:公司披露2020 年一季报,2020Q1 公司实现营业收入117.97 亿元,同增171.2%,实现归母净利润5.39 亿元,同减79.5%。

      公司营收高增、业绩下滑明显,主要受去年同期投资影响。2020Q1 公司实现营收117.97亿元,同增171.2%;实现归母净利润5.39 亿元,同减79.5%;综合毛利率、净利率分别下滑8.1、55.6 个PCT 至25.6%、5.6%,环比分别-9.1、-13.7 个PCT,毛利率主要受公司结转项目成本上升所致,而净利率主要系上年同期公司旗下乐艺置业、商启置业增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.26 亿元,导致本期公司投资净收益规模下降97.6%。

      2020Q1 公司三项费用率有所改善,较上年同期减少6 个PCT 至12%,其中销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别-2.09、-4.16、+0.17 个PCT 至2.26%、3.83%、6.2%。截至一季度末,公司预收款项1055.66 亿,环比19 年末增加2.9%,对19 年业绩锁定度达103%,未来可供结算资源充足。

      一季度销售修复明显,年内实现2500 亿为大概率事件。2020Q1 公司实现销售金额361.1亿元、销售面积148.6 万方,分别同减4.7%、21.4%。受疫情影响,叠加春节销售淡季,公司2020 年2 月单月销售金额同比下降约70%,系造成2020Q1 销售缩减的主要原因。

      本报告期内,公司实现销售均价有所上升,为24310 元/方,同增21.2%,地售比仅为0.27,盈利空间大。截至2019 年末公司未结土储4650 万方,一二线占比高达72%,预计公司2020 年可售货值近4000 亿,随着这部分货值入市,公司有望实现2020 年的销售目标2500亿。

      拿地积极性高涨,新增土储一二线占比高达96%。据公司公告显示,2020Q1 公司新增项目19 个,对应拿地总价212 亿元、计容建面325 万方,同比分别大幅增长423.9%、223.2%;平均权益占比也较去年提升8.61 个PCT 至54%;从新增布局结构来看,一二线城市占比高达96%,项目均位于经济活力较高、发展潜力较高的区域,如长三角、珠三角、中原城市群等。目前来看,截至2019 年末公司在粤港澳大湾区的9 个城市土储丰富,其中大部分资源集中在深圳,包括了蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾等,累计近千万平米的优质资源。

      随粤港澳大湾区的开发推进,此部分储备有望逐渐释放。

      公司负债率有所控制,偿债能力保持高水平。2020Q1 公司资产负债率为63.7%、扣预资产负债率47.84%,环比分别+0.81%、1.01%,净负债率环比19 年末基本持平,增长3.12个PCT 至32.4%,处于行业较低水平。公司在手现金充沛,截至2020Q1,在手货币资金高达715.8 亿元,对短期负债覆盖倍数达到1.34 倍,偿债能力保持高水平。

      投资建议:公司一季度拿地积极,在手储备货值充裕,全年销售有望达到行业较高水平。此外,公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随粤港澳大湾区建设推进,公司有望进行灵活处置。预计公司2020 年可售货值近4000 亿,大概率实现2020 年销售目标2500亿,业绩继续高增长。考虑到公司销售增速领先,我们预计公司2020、2021 年净利润分别为184.4 亿、210.1 亿,对应EPS 分别为2.33 元、2.65 元,对应PE 为7.35X、6.46X,维持“买入”评级。

      风险提示:行业政策变动不及预期,房屋销售面积大幅下滑,疫情防控不及预期。