招商蛇口(001979)2020年一季报点评:业绩暂降 预收稳增 拿地积极

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-04-30

20Q1 营收+171%、业绩-80%,主要源于投资收益同比大幅下降20Q1 公司实现营业收入118.0 亿元,同比+171.2%;归母净利润5.4 亿元,同比-79.5%;扣非归母净利润53.4 亿元,同比-79.5%;毛利率和净利率分别为25.6%和4.6%,分别-8.1pct 和-55.8pct;三项费用率12.2%,同比-6.2pct,其中销售和管理费用率分别-2.1pct、4.3pct;基本每股收益0.03 元,同比-90.6%。公司营收大增但业绩大降主要源于:1)公司投资性收益1.5 亿,同比-95.6%,主要系去年同期公司转让乐艺置业、商启置业股权后获取扣税后净收益22.3亿元;2)公司结转毛利率大幅下降;3)公司少数股东损益占比19.0%,同比+17.5pct。剔除高波动的投资性收益影响后,归母净利润同比+34.4%。

    20Q1 销售361 亿、同比-5%,预收、竣工增长保障20 年结转稳增20Q1 公司销售金额361.1 亿元,同比-4.7%,完成全年计划销售额2,500 亿元的14.4%;销售面积148.6 万方,同比-21.4%;累计销售均价24,310 元/平米,较19 年+28.9pct;在新冠疫情影响下,公司1 季度销售额同比仅个位数下降,好于之前市场预期。考虑到公司连续4 年实际新开工均高于年初计划、1 季度积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计20 年销售计划或将顺利完成。同时考虑到:1)公司20年计划竣工面积1,100 万方,同比+10%;2)19 年结转竣工比69.7%,同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富;3)20Q1 末公司预收账款达1,005.7 亿,同比+42.9%;将共同保障20 年结转规模稳定增长。

    20Q1 拿地217 亿,同比+99%,拿地额/销售额60%,拿地更趋积极20Q1 公司新增建面325.9 万方,同比+223.2%;对应拿地金额217.2 亿元,同比+98.9%;拿地面积权益占比54.6%,较19 年+1.4pct;拿地/销售额比60.2%,较19 年+32.6pct;平均楼面地价6,667 元/平米,较19 年楼面均价-7.2%;公司Q1 拿地更趋积极,并且注重成本控制。19 年末,总未竣工4,912 万方,可覆盖19 年销售面积4.2 倍,土储资源充裕。财务方面,公司19 年平均融资成本4.92%,较18 年略升0.07pct;20Q1 末,资产负债率和净负债率分别为63.7%、32.4%,分别-10.2pct、-24.3pct,负债率下降源于前海土地整备完成后资产规模明显增厚。公司长短债比1.7,现金短债比1.3,债务结构较为健康。

    投资建议:业绩暂降,预收稳增,拿地积极,维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司20-22 年每股收益预测分别为2.23、2.56、2.95 元,20PE 为7.8 倍、较每股NAV35.20 元折价51%,维持目标价26.4 元,维持“强推”评级。

    风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧