新城控股(601155)2020年一季报点评:业绩持续靓丽 拿地转向积极 商业租金稳增

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-04-29

20Q1 业绩3 亿,同比+32%,20 年计划竣工翻番、高预收助力业绩稳增

    20Q1 公司实现营收70.9 亿,同比+63.8%,归母净利润2.7 亿,同比+32.0%;扣非净利润2.2 亿元,同比+33.4%;对应每股收益0.12 元,同比+33.3%;毛利率和归母净利率分别为39.1%和3.8%,较上年+0.6pct 和-0.9pct;三费占比24.3%,同比+1.7pct,其中销售、财务费用分别占比9.8%、2.8%,分别同比+1.4pct、+2.1pct;公司营收高增主要源于一季度公司结转面积80.4 万方,同比+60.6%;投资性收益0.48 亿,较去年同期多增0.74 亿,源于Q1 合联营企业交付同比增加。业绩涨幅小于营收源于公司持有的苏州银行股票公允价值变动亏损0.48 亿(去年同期为0)、营业外收入同比-40.2%以及少数股东损益占比7.7%,同比+2.2pct;鉴于20 年计划竣工翻番,以及20Q1 末合同负债2,173亿,同比+54.5%,覆盖19 年营收达2.5 倍,保障业绩继续稳增。

    20Q1 销售310 亿、同比-34%,疫情下销售暂弱,租金9 亿、同比+5%

    20Q1 公司销售金额309.8 亿元,同比-33.7%,完成年初计划销售额2,500 亿的12.4%,克尔瑞销售排名居行业第十二;实现销售面积285.8 万平,同比-31.2%;销售均价10,839 元/平,同比-3.6%。此外,公司Q1 已出租面积342.1 万方,同比+43.6%,对应租金收入9.1 亿,同比+5.2%,完成20 年计划租管费55 亿元的16.6%,考虑到20 年计划新开业吾悦广场约30 座,全年计划完成难度不大。20 年计划新开工1,665 万方、同比-48%、但考虑公司历年实际新开工均大幅超年初计划,以及20 年新增拿地可转化开工,预计20 年实际开工仍优于计划。同时鉴于公司土储以长三角区域为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值充裕,在购房需求延后并非消失下,预计公司20 年销售将继续保持平稳。

    20Q1 拿地转向积极、并成本控制再优化、土储仍充裕,负债情况健康

    土储方面,20Q1 公司新增建面392.8 万平,同比-38.7%;对应总地价56.0 亿元,同比-75.2%;拿地面积/销售面积比达137%,较2019 年的103%提升34pct,公司自19 年12 月开始拿地策略开始转向积极;平均楼面价1,425 元/平米,较上年-53.7%,拿地均价占比销售均价13.1%,较19 年-14.5pct,拿地成本继续优化。公司19 年末可租售面积约7,519 万方,对应货值达8,370 亿元,覆盖19 年销售金额3.1 倍,货值仍较为充裕。财务方面,20Q1 末,公司资产负债率87.0%、同比+1.5pct;净负债率为34.2%、同比大降26.5pct;19 年公司平均融资成本6.73%,较18 年+0.26pct,略有上行。

    投资建议:业绩持续靓丽,拿地转向积极,商业租金稳增,维持“强推”

    住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,20Q1 末开业及在建综合体项目124座; 此外, 公司推出新激励方案, 要求19/20/21 扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司20-22 年每股盈利预测分别为7.94、10.26 元、11.84 元,对应20/21 年PE分别仅3.9/3.0 倍,估值处于行业较低水平,同时鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,维持目标价47.64 元,维持“强推”评级。

    风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧