华夏幸福(600340)公司研究：回款改善投资回暖 新业务多点布局

　　事件： 4 月25 日，公司发布2019 年度年报。

    　　营收破千亿，盈利能力提升。公司2019 年营业收入1052.1 亿元，同增25.55%；归母净利润为146.12 亿元，同增24.4%，踩线完成与中国平安第二年的业绩对赌。房地产开发收入为667.44 亿元，同增29.48%，产业发展服务收入274.05 亿元，同增14.7%。其中，环京以外区域营业收入大幅增长81.7%，占比达44.6%，公司异地复制成效显著。盈利能力方面，公司整体毛利率43.7%，同增2.1 个百分点，其中城市地产开发和产业发展服务毛利率为32.9%、77.3%，同比分别上升3.2、7.3 个百分点。

    　　投资不足导致销售缩量，19 年投资力度回升。公司2019 年销售额1431.72亿元，同期降12.04%。其中产业新城业务园区结算收入368.37 亿元，同增19%；地产开发签约销售额1029.35 亿元，同降20.4%。公司签约销售面积1184.19 万平方米，同降21.23%。销售下滑主要由于2018 年投资不足导致推盘缩量，但2019 年公司加大了投资力度，孔雀城取地面积同比增长63.3%，后续有望迎来销售拐点。

    　　回款能力改善，融资渠道畅通。2019 年公司销售商品提供劳务收到的现金879.27 亿元，同增17.06%，经营活动产生的现金流入943.78 亿元，同增17.89%，回款率达到65.92%，销售回款率提升显著。资产负债率为83.90%，同降 2.75 个百分点，杠杆水平小幅下降但仍处于高位。期末融资总额1792.15 亿元，同增28.9%，平均融资成本提升至7.86%。平安入股后通过多种渠道为公司提供稳定资金，公司财务稳健和融资情况得以改善，双方战略合作的展开也将进一步提升公司地产业务盈利能力。

    　　探索商业地产领域，积极推动新项目落地。北京丽泽项目和武汉长江中心商业综合体项目成功落地，此外公司 还积极探索康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域，将有助于深化公司在核心都市圈内的业务布局。

    　　分红率稳步提升。公司拟每10 股派发现金股利15 元，分红比率30.93%。

    　　我们预测公司 20/21/22 年收入增速为 23.6%/16.1%/12.4%，EPS 为5.77/6.18/6.52 元， 归母净利润为174/186/196 亿元， 增速分别为19.1%/7.0%/5.5%。2020 年动态 PE 为 3.6x，维持“买入”评级。

    　　风险提示：结算进度不及预期，房地产调控政策超预期。