内地房地产周度观察：从央行报告看城镇化住房需求

　　专题研究：

    　　住房资产占我国居民家庭总资产近六成，房贷为家庭负债的主要构成部分。近日，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布了2019 年10 月中下旬开展的在全国30 个省（自治区、直辖市）对3 万余户城镇居民家庭资产负债情况调查情况，是目前国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。在调查结果中，我们看到：家庭资产以实物资产为主，住房占比59.1%，高于美国居民家庭28.5 个百分点；房贷是家庭负债的主要构成，占有负债家庭总负债的75.9%。

    　　购房需求总量增速或将放缓，各地表现有所分化。资产方面，96.0%住房自有率和1.5 套的户均套数表明最基础的家庭自住需求已大部分得到保障。同时，产业转移将促进人口流动，进而为人口流入的城市带来新的刚性需求；成功的产业引入亦将驱动区域经济增长，进而提升居民资产规模，对改善型需求提供支撑。负债方面，有刚需型房贷的家庭债务风险较高，其资产负债率及月偿债收入比分别达24.2%和33.0%，高于有房贷家庭整体的16.5%和29.0%；我国十余年来整体居民杠杆率快速上升，由2008 年的18%上升至2019 年的56%，而户均家庭住房贷款占家庭总负债的比重达75.9%，因而从整体经济的健康程度而言，作为负债主要部分的房贷不应继续快速上升，商品购房需求或将在一定程度上受到抑制。同时，部分地区居民杠杆率相对健康，或将对该区域的商品房需求构成一定支撑。整体而言，我国购房需求总量或将放缓，行业后续发展或将以结构性机会为主。

    　　在区域布局方面具备优势的房企或将实现优于同业的表现。良好的城市布局能够助力房企实现去化率与利润率的平衡，产业引入、人口流动等将对城市投资价值产生影响。从人口流入情况来看，经济较为发达的长三角、粤港澳大湾区及中西部核心城市及承接产业的卫星城市表现较好，商品房需求或将得到支持，在上述区域布局较多的房企或将持续受益。

    　　数据要点：

    　　截至 4 月24 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比上升4%，2020 年累计成交面积同比下降28%。

    　　截至 4 月24 日，本周13 个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期15.9 个月，环比下降3%。

    　　截至 4 月24 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比上升8%，2020 年累计交易面积同比下降24%。

    　　投资建议：

    　　本周，4 月LPR 如期下调，1 年期下调20 个基点、5 年期下调10 个基点，同时，1 年期TMLF 利率下调20 个基点，整体流动性持续改善，居民购房成本及房企融资成本有望下行。政策方面，中央重提房住不炒，深圳严查炒房现象并加大商品房供应，能够在一定程度上稳定市场预期，持续引导行业健康发展。

    　　维持行业“强于大市”评级。