金地集团(600383)2019年年报点评:业绩稳健增长 周转提速对冲毛利率下滑风险

类别:公司 机构:克而瑞证券有限公司 研究员:董浩 日期:2020-04-26

  投资要点

      事件:公司公布 2019 年年报,实现营业收入 634.20 亿元,同比增长25.09%;实现归母净利润 100.75 亿元,同比增长 24.41%。

      业绩略高于此前预期,稳健分红凸显投资价值。2019 年公司实现营收634.2亿元,同比+25.1%,其中地产业务结算面积393.2 万方(同比+53.8%),结算均价1.46 万元/平(同比-19%),系低能级城市项目结转占比提升;期内地产业务结算毛利率较上年下滑1.8 个PCT 至41.3%,考虑到土地成本提高和政府限价等因素,未来公司高毛利率水平或存在继续下行的压力。

      2019 年公司实现归母净利润100.8 亿元,同比+24.4%(略高于此前我们预计的21%),与营收增速基本保持一致,其中因结算权益比例降低,期内投资净收益较上年大幅提升46.3%至59.8 亿(占归母净利润59.3%)。公司2019 年拟每股派息0.67 元,分红率30.0%,较上年略降,对应股息率5.1%(4 月23 日收盘价)。

      2020 年业绩仍然具有良好的锁定性。2019 年公司竣工面积925 万方,同比+37.6%,超额完成年初计划,2020 年计划竣工面积1158 万方,同比+25.2%,积极的竣工节奏给未来可结算资源提供充分保障。此外,截至2019 年末公司预收账款839.7 亿元,同比+20.3%,覆盖2019 年地产结算收入1.5 倍,同样为未来业绩形成较好支撑。

      销售超额完成目标,城市深耕战略深化。2019 年公司实现销售金额2106.0亿元,同比+29.7%,超额完成全年目标,增速位于龙头房企前列;实现销售面积1079.0 万平方米,同比+22.9%;签约销售均价19518.1 元/平方米,同比+5.5%。公司在上海、杭州、天津等十几个城市销售排行列位前十,杭州悦虹湾单盘销售超过50 亿元,南京云逸都荟花园、北京华锦佳苑等项目销售金额超过30 亿元,城市深耕战略持续深化。2020 年公司推盘对应货值约4000 亿元,中性假设60%的去化率对应销售金额为2400 亿,较2019 年仍然有14%增长。

      拿地积极且周转提速,关注权益比例提升。公司拿地金额1200 亿元,同比+20.0%,拿地面积1688.0 万平方米,同比+57.5%,其中拿地权益比提升,按照金额口径较2018 年提升6.1 个PCT 至46.5%;拿地均价7109.0 元/平方米,同比-23.8%,主要原因是公司积极布局了一些具备人口汇聚能力的强三四线城市,整体来看,全年一线/二线/三四线拿地金额占比10%/55%/35%,仍较为均衡。公司通过精益管理缩短项目周期,2019 年新项目平均开盘周期为8.8 个月,较上年缩短2 个月,我们认为周转提速将给公司带来“销售-现金流-投资-效益”等多维度改善。截至2019 年末,公司已进入61 个城市,总土储约5233 万平方米,权益比53.5%,一二线城市占比约75%。

      多元业务稳中有进,物业和商业增速亮眼。(1)金地物业:实现营收30.7亿元,同比大幅+42.2%,增速亮眼,毛利率较2018 年提升0.18 个PCT,盈利能力持续改善;合同管理面积2.1 亿平方米,同比+40.0%。(2)金地商置:商业中心+产业园镇协同发展,实现营收/归母核心净利率分别大幅+65%/+76%。(3)稳盛投资:充分发挥房地产投资和资产管理经验,投资+代建稳步发展。

      财务稳健,融资成本维持低位。得益于销售高增及回款增多,公司2019年经营性现金流由负转正,达79.0 亿元。净负债率60.2%,较2018 年小幅提升2.9 个PCT,依然处于行业较低位;在手现金/短期借款(含一年到期的非流动负债)约1.3 倍,短债偿付压力不大;公司融资渠道多元化,加权平融资成本仅4.99%,融资优势显著。2020 至今,公司发行超短期融资债券约40 亿元,利率集中于2.60%-2.83%区间,以及3 年期/5 年期中期票据15/5 亿元,对应利率分别为3.05%/3.55%,融资成本持续位于行业低位。

      投资建议:公司2019 年实现规模和利润均衡增长,销售排名提升2 位至行业第14 位,归母净利润突破百亿,盈利能力维持行业高位。“周转提速”是2019 年公司经营亮点之一,我们认为周转提速将给公司带来“销售-现金流-投资-效益”等多维度改善,适度对冲未来可能存在的毛利率高位下滑的风险。2020 年公司业绩具备良好的保障性,多年稳健的分红比例使得当前时点投资价值凸显。我们预计公司20-21 年EPS 分别为2.69、3.12 元,对应20-21 年PE 分别为4.9、4.2 倍,维持“强烈推荐”评级,目标价18.27 元。

      风险提示:股权结构存在不确定性;新冠疫情影响超预期;地产逆周期调控不及预期。