房地产行业:疫情后的房地产市场专题会议(中西部区域)

类别:行业 机构:华菁证券有限公司 研究员:周雅婷 日期:2020-04-24

4 月销售为去年整体水平的五成多;成都、西安销售情况相对较好

    重点城市前五多为全国性开发商,成都之后竞争格局可能生变

    二手房挂牌量上升但带看量降低;链家在重点城市市占率均为第一

    我们参加了疫情后的中西部房地产市场专题会议,嘉宾主要观点如下:

    4 月销售为去年整体水平的五成多;成都、西安销售情况相对较好。3 月新房及二手房成交恢复至去年整体水平的6 成,在复工后销售迎来一个小高峰;4 月销售基本只有去年整体的5成多,最多和3 月持平。分城市看,成都、西安较好;郑州、重庆其次;武汉最差。对比来看,成都比重庆好的原因在于:1)工业布局结构更好,经济复苏更快一些;2)重庆疫情更为严重;3)成渝经济圈的社保通办逐渐落实,目前来看政策出台之后更多人才来到了成都。目前中西部重点城市的地产政策基本没有松动,地方政府想出台一些政策以应对经济低谷,但在“房住不炒”的大框架下不会轻易松绑。

    部分开发商开始降价促销,但目前效果一般;降价幅度并未触及政府底线。中西部重点城市房价近年来保持每年3%-5%的温和涨幅,今年以来部分开发商开始降价促销,二手房目前降价不明显,但到年中或下半年可能会有下降压力。目前中小型开发商采取降价措施的相对较多,但当前降价效果并不好,在三月收割了一轮需求后,四月购房者观望情绪开始变得较为浓重。对于地方政府,相较于降价其对价格上涨更为敏感;此外,目前降价的幅度一般只在10%左右,或者只是一些阶段性的促销活动,并未触及政府底线。

    重点城市前五多为全国性开发商,成都之后竞争格局可能生变;本土房企拿地上相对不积极,主要是由于资金量较小及区域覆盖上不全面。2019 年成都市新房销售额前五为:保利、万科、龙湖、融创、恒大;重庆市前五为:融创、龙湖、金科、万科、恒大;郑州市前五为:碧桂园、万科、正商、康桥、融创。在竞争格局的演变上,嘉宾认为成都之后可能会有变化,主要是由于目前销售排名靠前的开发商去年及今年拿地热情并不高,而成都交投等国资机构拿地比较多;重庆、郑州梯队分化较为明显,目前来看格局变化不会很大,但在目前的经济情况下之后国企拿地也有可能增多。蓝光、建业等区域性房企并未进入区域前五,一方面其资金量并不如全国性房企多,另一方面其城市布局范围小,因此面临的风险相对较高,在区域拿地意愿上有所抑制。

    二手房挂牌量上升但带看量降低,成交周期有所拉长。根据嘉宾所在机构的数据监控,今年3 月带看量相比去年12 月降低20%,而挂牌增长27%。这表明目前业主卖房意愿强但需求侧看房减少,一方面是疫情影响,另一方面需求可能本身也不高,考虑到:1)重点城市一二手房价格基本都存在倒挂,购房者更青睐同地段的新房;2)二手房议价空间小,买卖方对价格有分歧,通常卖方认为价格已较低时买方仍觉得价格贵。目前成交周期有所拉长,平均成交时间由40 天上涨至45~48 天,主要是由于疫情影响带来的行动不便。

    中介机构更加关注新房分销;链家在重点城市市占率均为第一。2019、2020 年二手房较为销售困难,因此中介机构更多开始为新房进行分销服务。嘉宾认为大量中介进行新房分销并不会导致佣金率下滑,主要是由于新房分销与行业销售难易程度更为相关。中介竞争格局方面,链家在成都、重庆、郑州等中西部重点城市的市占率均为第一,市占率分别为20%/17%/18%,其优势主要来自于平台化管控、服务标准化以及在大量门店的支持下对资源的控制能力。

    风险提示:行业政策持续收紧