金地集团(600383):价值成长标的 前端周转提速

类别:公司 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可/李洋/路畅 日期:2020-04-23

  19 年业绩平稳增长符合预期。公司2016 年借行业回暖春风周转提速,顺势甩清“包袱”,17 年重启加速扩张步伐,快速实现土储扩充且潜在盈利能力仍有保障,当前可售货值充裕且聚焦一二线城市及强三线;19 年下半年增持金地商置股权至41.29%,增持后能更充分享受金地商置增长的收益;另外,公司融资优势较为显著且相对估值优势突出,亦具备高质量周转基因,未来几年或是“轻装上阵”价值型龙头,从一个“期权”类标的变为“期权+成长”的弹性标的。维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价 18.3 元/股(对应 2020PE=7X)。

      业绩平稳增长符合预期。公司19 年营收/营业利润/归母净利分别为634 亿/197亿/100 亿,同比分别增长25%/30%/24%,扣非后归母净利同比增长29%。

      具体看,期内结转面积393 万平,同比+54%,结算均价1.46 万元/平,同比-19%,结算均价下滑主因当期结转三四线占比提升;综合毛利率下滑2.3 PCT至40.8%,但土增税下降且投资收益增加明显(同比+46%),推升营业利润增速至30%;受期内结转权益比下降影响,归母净利增速回落至24%,与收入增速大体持平。19 年拟派现0.67 元/股,分红率30%,较18 年下降3.0PCT,股息率5.06%。

      展望20 年,业绩或继续稳增。一方面,19 年末预收款对地产结算收入覆盖倍数持续较高位,约1.46 倍;另一方面,20 年计划竣工面积1158 万平,较19 年实际竣工面积增长25%,结算均价预计低位回升,对应结算收入增速或25%+。考虑到结算毛利率继续回落,预计归母净利增速降至15%-20%。

      精益管理,前端周转提速,拿地仍相对积极且适当下沉强三四线。公司19 年全口径销售面积/金额分别为1079 万平米/2160 亿元,同比分别增长27%/33%,销售均价约2.0 万元/平。全年新增全口径计容建面1688 万平米,对应拿地总价1200 亿元;“土地款/销售额”较18 全年下降6 PCT 至56%,考虑到拿地权益比提升7 PCT 至47%,19 年权益拿地力度仍较为积极;期内新增项目楼面均价0.71 万元/平米(18 年为0.93),“地价/售价”录得36%,虽说楼面价的下降主要是受适当下沉强三四线影响,但19 年整体拿地质量相对不错。公司通过精益管理进一步实现开发提效,19 年获取项目中26个实现当年开盘,年内全部新开盘项目平均开盘周期降至8.8 个月(18 年为10.8个月),精益管理,前端周转再提速。截至19 年底,公司总土储约5233 万平(权益比约54%),其中一、二线城市占比约为75%;总货值大致7000 亿,可供公司开发3.5 年左右。

      金地物业管理规模扩张提速,持有型物业稳健发展。物管方面,19 年收入31 亿,同比+42%,毛利率9.71%,提升0.2 PCT;截至19 年末,合同面积2.1 亿平(同比+40%),其中新增外拓面积接近翻倍。持有型物业方面,包括商业地产,产业地产以及轻资产模式的上海“八号桥”、“三邻桥”等,整体保持平稳发展,19年实现收入大致0.7 亿,同比+13%,毛利率约79%。

      财务保持稳健,结构上即期有息负债占比有所提升。19 年公司并表销售回款增长27%,略低于销售额增速,主因并表比率略降,回款率仍持平于90%左右;筹资回款略降但筹资净流入继续增加推动有息负债规模扩大至948 亿(融资成本4.99%),净负债率提升3PCT 至60%,净负债率与同业比仍处较低水平;因年内长借+债券大幅增加,推升有息负债中即期占比至37%,现金/即期有息负债倍数降至1.3 倍,短期偿债压力有所加大但仍可控。

      维持“强烈推荐-A”投资评级。公司2016 年借行业回暖春风周转提速,顺势甩清“包袱”,17 年重启加速扩张步伐,快速实现土储扩充且潜在盈利能力仍有保障,当前可售货值充裕且聚焦一二线城市及强三线;19 年下半年增持金地商置股权至41.29%,增持后能更充分享受金地商置增长的收益;另外,公司融资优势较为显著且相对估值优势突出,亦具备高质量周转基因,未来几年或是“轻装上阵”价值型龙头;公司从一个“类期权”标的变为“期权+成长”的弹性标的。

      维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价18.3 元/股(对应 2020PE=7X)。

      风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期,股权结构存在不确定性。