招商蛇口(001979)2019年报点评:经营稳健杠杆下降 前海土地整备全面完成

类别:公司 机构:东北证券股份有限公司 研究员:张云凯/沈路遥 日期:2020-04-22

  经营稳健业绩稳增,限价影响利润率有所下滑。2019 年公司实现营业收入976.72 亿元,同比增长10.64%;实现归母净利润160.33 亿元,同比增长5.20%。利润率方面,期内实现毛利率34.6%,同比下降4.8pct,实现归母净利率16.4%,同比下降0.8pct,利润率有所下滑但仍位居行业高位,期内毛利率下滑主要是结算区域受限价及结转类型影响所致。此外,公司处于审慎原则,期内计提存货跌价准备20.9 亿元,同比增加112.3%。公司2020 年计划新开工面积1100 万方,同比下降26%,但公司新开工面积常年高于计划数;计划竣工面积1100万方,同比增加10%,保障2020 年结算规模稳定增长。

      销售稳定增长,前海土地整备完成。销售方面,2019 年公司实现销售金额2204.74 亿元,同比增长29.25%;实现销售面积1169.44 万方,同比增长41.35%;销售均价18853 元/平,同比下降8.6%。2020 年公司计划实现拿地金额2500 亿元,同比增加13.4%。拿地方面,2019年公司新增79 个项目,新增拿地总建面1423 万方,同比增长4.9%,对应拿地金额976 亿元,同比增长3.7%,权益比例为53.59%;拿地金额/销售金额为44.3%,同比下降10.9 个百分点。公司拿地稳健,土储丰富优质,期内公司全面完成前海土地整备及合资合作事项,截至期末公司拥有前海区域土储455.84 万方,尚有428.84 万方未开工,拥有蛇口太子湾片区土储170 万方,仍有61.1 万方未开工。

      负债率低位继续下降,融资成本低廉优势显著。期内公司持续优化资产负债结构,截至期末,公司净负债率水平为29.28%,同比下降16.55pct,处于行业极低水平,负债率明显下降主要由于前海土地整备完成大幅增厚净资产。期内公司通过多元化融资控制融资成本,期内综合融资成本仅为4.92%,融资优势显著。

      首次覆盖给予公司买入评级,预计公司2020、2021、2022 年EPS 为2.23、2.56 和2.84 元,对应2020、2021、2022 年的PE 分别为7.5、6.6 和5.9 倍。

      风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧