招商蛇口(001979)2019年报点评:业绩平稳、销售快增 负债率明显改善

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-04-21

19 年营收+11%、业绩+5%,20Q1 业绩-77%~-85%,源于投资收益大降

    19 年公司实现营业收入976.7 亿元,同比+10.6%;归母净利润160.3 亿元,同比+5.2%;基本每股收益1.99 元,同比+5.3%;毛利率和净利率分别为34.6%和16.4%,分别-4.8pct 和-0.8pct;三项费用率6.9%,较上年+0.6pct,其中销售费用增长较多;实现投资性收益102.3 亿元,同比+56.3%,其中通过转让子公司商启置业、乐艺置业、境外子公司Frontier 股权获取投资性收益57.9 亿元;少数股东损益15.0%,同比-6.7pct;公司业绩增速略低于营收增速,主要源于结转毛利率下降以及公司存货跌价损失20.9 亿元(同比+112.3%);公司加权平均净资产收益率21.4%,同比-0.8pct;每股分红0.83 元,分红率连续5 年持平或超40%,对应股息率达4.9%;此外,公司发布20Q1 业绩预告,预计实现业绩4-6 亿,同比下降77.2%-84.8%。

    19 年销售2,205 亿、同比+29%,预收、竣工增长及保障20 年结转稳增

    19 年公司实现签约金额2,204.7 亿元,同比+29.3%,超额完成全年销售计划110.2%;实现签约面积1,169.4 万方,同比+41.4%;累计销售均价18,853 元/平米,同比-8.6%;20 年公司计划完成销售额2,500 亿元,对应同比+13.4%;计划新开工1,100 万方,同比-26.0%。考虑到公司连续4 年实际新开工均高于年初计划、1 季度积极拿地推动当年拿地转化当年开工、以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计20 年销售计划仍将顺利完成。同时考虑到:1)公司20 年计划竣工面积1,100 万方,同比+10%;2)19 年结转竣工比69.7%,同比-29.9pct,已竣工未结算资源丰富;3)19 年末公司预收账款达977.8 亿,同比+29.8%;将共同保障20 年结转规模稳定增长。

    19 年拿地额/销售额44%,前海土地整备完成增厚资产推动负债率下行

    19 年新增建面1,423 万方,同比+4.9%;对应拿地金额976 亿,同比+3.7%,其中权益地价523 亿,权益占比53.6%;拿地/销售额比44.3%,较上年-10.9pct,20Q1 拿地/销售额比60.2%,拿地表现相对积极。截至19 年末,公司总未竣工4,912 万方,可覆盖19 年销售面积4.2 倍,土储资源十分充裕。此外,19 年公司前海土地整备及合资合作全面完成,正式拥有前海片区超千亿资产。财务方面,公司平均融资成本4.92 %,较18 年略升0.07pct;资产负债率和净负债率分别为63.2%、29.3%,分别-11.1pct、-15.7pct,负债率下降较多源于前海土地整备完成后公司资产规模明显增厚。公司长短债比1.6,现金短债比1.4,债务结构健康。经营性现金流138 亿,连续两年为正。

    投资建议:业绩平稳、销售快增,负债率明显改善,维持“强推”评级

    招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。同时,鉴于公司业绩表现低于预期,我们下调公司20-21 年每股收益至2.23、2.56 元(原值2.71、3.26 元),并引入22 年每股收益预测2.95 元,目前现价对应20年PE 为7.5 倍、较每股NAV35.20 元折价52%,我们维持目标价26.4 元,维持“强推”评级。

    风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧