内地房地产周度观察：房企土储下降意味着什么？

专题研究：

    近年上市房企土地储备增速有所放缓。近年来，上市房企的土地储备整体增速出现放缓，2017-2019 年上市房企加权平均土地储备增长率分别为38.4%、16.3%和10.1%，同时，部分房企出现了土地储备面积倒退的现象。

    整体盈利空间增长动力不足，结构性机遇犹存。土地储备增速放缓主要系土地资源补充的增速下降所致，而土地资源补充放缓的原因则是房企拿地意愿有所减弱。总量方面，我国2019 年城镇化率达60.6%， 80 年代小婴儿潮出生人口的大部分购房需求已于过去数年得到释放，城镇化及人口红利带来的后续需求增长或将放缓，因而房企出于去化考虑，土地储备补充增速有所放缓。同时，经济发展较快及产业引入较为成功的地区仍然有持续的人口流入，使得各区域需求表现分化，结构性机遇仍存。利润率方面，近年房价维持平稳，而地价持续上升、溢价率持续波动，部分土地出让的附加条件使房企可售面积减少，实际土地成本更高，项目利润空间进一步承压，导致房企拿地意愿有所减弱。由于2016-2017 年后地价较高，房价相对稳定，2019 年上市房企结算毛利率已出现下降，平均毛利率由2018 年的32.5%下降2.2 个百分点至30.3%。在项目利润率趋于下行时，能通过特色渠道低价拿地的房企或将实现弯道超车。

    土储增长或将继续放缓，房企内部出现分化。在整体盈利空间增长动力不足的情况下，房企总体土地储备增长可能将继续放缓，土地储备出现倒退的房企数量可能在未来出现增加。在此环境下，把握结构性需求更为关键。区域方面，在长三角、珠三角及中西部重点城市等人口持续流入区域布局较多的房企将有望受益。利润方面，多元拿地模式和较强的运营管控能力亦将使利润空间得到支撑，在收并购、城市更新等方面具备优势及能够严控各项费用的房企或将脱颖而出。

    数据要点：

    截至 4 月17 日，本周42 个主要城市新房成交面积环比上升30%，2020 年累计成交面积同比下降29%。

    截至 4 月17 日，本周13 个主要城市可售面积（库存）环比上升0.3%；平均去化周期16.5 个月，环比下降4%。

    截至 4 月17 日，本周15 个主要城市二手房交易建面环比上升45%，2020 年累计交易面积同比下降26%。

    投资建议:

    本周， MLF 中标利率下调20 个基点，同时央行提出将通过定向降准、再贷款等政策措施继续引导信贷资金支持实体经济，全社会流动性有望继续改善。政策方面，在上周发改委提出放宽落户后，南昌、重庆、大连等地积极响应，放宽落户条件，城镇户籍人口增加将对购房需求提供支撑；深圳出台政策降低预售条件、加大城市更新支持力度等，提速商品房供应，稳定市场预期。在流动性持续改善、整体基调维持平稳的情况下，房地产需求端及供给端均有所提振，行业基本面或将继续回暖。维持行业“强于大市”评级。