保利地产(600048)：整体表现优异 业绩分红均超预期

核心观点：

    整体表现优异，业绩分红均超预期。公司发布2019 年报，全年营收2359.8 亿元，同比增长21.3%，归母净利润279.6 亿元，同比增长47.9%，超年初业绩快报40.6%的增速，多释放13.9 亿的利润。分红金额97.8 亿元，分红率35%，股息率为5.2%，股东回报价值大幅提升。地产结算毛利率提升至35.4%，毛利率在4 季度再次强势回升。

    货值储备充沛，拿地依旧聚焦核心城市。销售方面，19 年公司实现销售金额4618 亿元，同比增长14.1%，全口径回款4312 亿元，回笼率93%，并表比例受合作拿地影响有所下降。公司去化率维持行业内较高水平，整体均价稳定，即便20 年开工计划有所回落，但整体货值储备依然充沛。投资方面，19 年公司新增建面2679 万方，权益比例72%，较18 年回升4 个百分点，上半年拿地谨慎，下半年至20 年一季度，土地投资力度维持在49%，具备较强的逆周期拿地能力。截至19 年末公司待开发土地资源8112 万方，未售资源可以保障未来3-4 年经营安排。整体拿地思路更聚焦华南及华东，资源仍集中在20 个核心城市。

    净负债率降至历史低位，投资弹性空间极大。由于19 年土地投资力度下降，公司19 年末净负债率回落至57%，降至历史低位，现金覆盖短期有息负债倍数为210%，整体财务状况非常稳健。20 年公司计划地产直接投资3150 亿元，同比增长17%，表明公司加大投资的方向。

    预计20-21 年业绩分别为2.59 元/股、3.05 元/股。公司整体基本面表现超预期，经营行为对报表有较好的反馈。我们预计20、21 年业绩分别为309 亿和364 亿，增速分别为10.5%、17.9%，对应2020 年6.1XPE，2021 年5.2XPE。合理价值方面，考虑到公司行业地位以及业务稳定性，我们维持合理价值20.90 元/股不变，维持“买入”评级。

    风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。