保利地产(600048)：盈利升杠杆降 业绩再度超预期

　　核心观点

    业绩再超市场预期，盈利能力稳步提升。2019 年公司实现营收2359.3 亿元，同比增长21.3%；实归母净利润279.6 亿元，同比增长47.9%，归母净利润高于业绩快报公告的265.7 亿元，增速接近50%大幅超越市场预期。业绩增速高于营收增速核心原因为结算毛利率较2018 年提升2.5 个百分点至35%及计提资产减值损失较2018 年大幅下降。

    销售维持稳定增速，投资强度稳中有降。2019 年房地产销售额为4618.5 亿元，同比增长14%，销售排名全国第五位。深耕核心城市的战略兑现成果，13 个城市销售金额超过百亿，在11 个城市的市场份额第一。投资端维持审慎策略，全年拿地127 幅，对应建面2680 万方，投资金额1555 亿元，投资强度为34%，较2018 年有所下降，新增土储的楼面地价5802 元/平。

    净负债率大幅下降，综合融资成本亦下降。2019 年底公司净负债率较2018年大幅下降近24 个百分点至56.9%，现金短期负债覆盖比率连续第四年维持在2 倍以上。截止至2019 年底有息负债综合融资成本为4.95%，较2018年下降了8bp，其中银行贷款和直接融资占比9 成。

    物业成功实现上市，不动产平台加速成型。2019 年保利物业成功在港交所上市，2019 年营收和净利率分别同比增长41%和50%。在管面积2.9 亿方，合同面积5.0 亿方，在机构物业、景区物业等非住宅领域已获得龙头地位，竞争优势明显。

    　　财务预测与投资建议

    维持买入评级，目标价为17.76 元。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022 年EPS 的预测至2.96/3.48/3.95 元（原预测为2020-2021 年2.82/3.62元）。可比公司2020 年估值6X，我们给予公司2020 年6X 估值，对应目标价17.76 元。

    　　风险提示

    房地产市场销售大幅低于预期。

    利率上升超预期。