保利地产(600048)：业绩大幅增长 杠杆持续优化 坚持城市深耕

投资要点

    事件：4 月15 日，保利地产发布2019 年年报，公司全年实现营业收入2359.81 亿，同比+21.29%；归母净利润279.59 亿，同比+47.90%；基本EPS2.35 元/股；拟每10 股派发现金红利8.20 元（含税）。

    收入利润大幅增长，财务健康，资金优势明显

    1）业绩高增：得益于房地产项目结转加快，总营收同比+21.29%，归母净利润同比+47.90%；2）盈利能力增强：由于房地产业务结转毛利率提升2.69pct 至35.38%，公司整体毛利率提升2.48pct 至34.97%，同时，随着高利润合作项目增多并陆续进入项目结转期，报告期内公司实现投资收益37.02 亿，同比+37.62%，带动净利润率提升2.47pct 至15.91%；3）资产负债结构优化：报告期末，公司资产负债率 77.79%，较年初降低0.18pct，净负债率56.91%，同比大幅降低23.64pct，位于业内较低水平；4）融资优势明显：截至报告期末账面有息负债2700.49 亿，有息负债综合成本仅约4.95%，同比降低0.08pct，报告期内公司发行15 亿元中期票据与5 亿美元债，发行利率均为同期同类产品最低；5）资金充足无压力：公司账面资金近1400 亿，为短期借款及一年内到期债务的2.1 倍，无偿债压力。

    销售增长稳健、质量高，城市深耕效果显著

    1）销售保持增长：在行业增速放缓的背景下，公司2019 年实现签约销售金额4618.48 亿，同比+14.09%，市场占有率提升至2.89%；签约面积3123.12 万方，同比+12.91%；2）销售质量高：报告期内实现销售回笼超4300 亿，回笼率高达93%，同比提升5pct；3）城市深耕效果显著：报告期内，公司聚焦的38 个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模；单城签约过百亿城市13 个，合计销售金额达2500 亿，销售贡献占54%；在全国11 个城市中销售金额排名第一，25 个城市进入前三，市场地位稳步提升。

    资源储备充足，坚持城市深耕，拿地方式多元化

    1）可售货值充足：截至2019 年末，公司拥有在建面积13158 万方、待开发面积8112 万方，可推资源丰厚；2）拿地权益比提升，坚持城市深耕战略：报告期内，公司拓展项目127 个，新增容积率面积2680 万方，拓展成本1555 亿，拓展金额权益比例提升至71%，此外38 个核心城市拓展金额占比达79%；3）多元化拓展能力强：除了公开市场招拍挂方式以外，公司还通过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。

    保利物业顺利上市，多元业务加速成型

    1）保利物业实力雄厚：报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，截至报告期末，保利物业在管面积达2.87 亿平，合同面积4.98 亿平，报告期内实现营业收入59.67 亿，同比增长41.1%，净利润5.03 亿，同比增长 49.7%，据中指院数据，保利物业在2019 年中国物业服务百强企业中排名第四；2）不动产生态继续完善：合富中国继续推进整合工作，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000 个；商业管理板块管理面积达268 万平，其中购物管理中心管理面积153 万平，酒店管理面积达94 万平，以轻资产模式实现品牌及管理输出；不动产金融方面，公司在管基金管理规模1200 亿，其中信保基金多次被评为“中国房地产 基金十强”。

    投资建议：公司是A 股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显。我们看好公司充分调动优质资源配合央企优势背景，在完善的管控与优化的激励机制下，全年销售业绩再创佳绩。预计公司2020-2022 年EPS 为2.93、3.59、4.18 元，对应当前股价的PE 分别为5.22、4.26、3.66x，维持“买入”评级。

    风险提示：新冠疫情影响项目施工不及预期；公司销售回款不达预期。