招商蛇口(001979)2020年3月销售点评:销售快速回升 拿地态度积极

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-04-12

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      4 月10 日,招商蛇口公布公司3 月销售数据,3 月公司实现签约金额216.8 亿元,同比+21.8%;实现签约面积93.3 万平方米,同比-0.1%。

      3 月销售217 亿、同比+22%,1-3 月361 亿,同比-5%,好于市场预期3 月公司销售金额216.8 亿元,环比+756.7%、同比+21.8%;销售面积93.3 万平,环比+741.9%、同比-0.1%,明显优于我们高频跟踪的45 城3 月成交面积同比-33.1%;销售均价23,246 元/平,环比+1.8%,同比+21.9%。1-3 月累计销售金额361.1 亿元,同比-4.7%,较上月+23.5pct;销售面积148.6 万方,同比-21.4%,较上月+20.8pct。1-3 月累计销售均价24,310 元/平米,较19 年+28.9pct;在3 月疫情缓和下,公司销售明显回升,并且1 季度销售额同比仅个位数下降,好于之前市场预期。考虑到公司项目布局以一二线城市为主,可售货值充裕,在购房需求延后但并非消失背景下,预计20 年销售将保持稳定增长。

      3 月拿地88 亿,同比-6%,1-3 月拿地额比销售额60%,拿地态度积极3 月公司土地市场新获取深圳、广州、成都、无锡等7 城共12 个项目,合计新增建面164.8 万方,环比+112.8%,同比+142.6%,对应地价88.0 亿,环比+83.6%,同比-5.9%;拿地面积权益占比53.8%,较上月+1.8pct;楼面价5,339元/平米,同比-61.2%,拿地均价下降主要源于成都商服项目、白俄罗斯明斯克酒店项目楼面价较低所致;拿地额占比销售额40.6%,较上月-148.7pct。1-3月新增规划面积325.9 万方,同比+223.2%;总地价217.2 亿元,同比+98.9%;拿地面积权益占比54.6%,较19 年+1.4pct;拿地额占比销售额60.2%,较19年+32.6pct;平均楼面地价6,667 元/平米,较19 年楼面均价-7.2%;公司1-3月拿地积极扩张,并且拿地区域集中于城市圈及二线城市。

      投资建议:销售快速回升,拿地态度积极,维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。

      此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持预测公司19-21 年每股收益2.26、2.71、3.26 元,目前现价对应20 年PE 为6.1 倍、较每股NAV35.20 元折价53%,我们维持目标价26.4 元,维持“强推”评级。

      风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。