金科股份(000656)：厚积薄发稳步发展 指标亮眼未来可期

　　核心观点:

    　　房地产行业仍具有较大发展空间。2019 年，全国房地产开发投资完成额为13.2 万亿元，同比增长10%，增速较2018 年提高 0.4 个百分点；房屋新开工面积22.7 亿平米，同比增长8.51%。为了促进行业平稳健康发展，国家近年来加大了房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观政策，地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。但长期来看，随着城镇化率的进一步提高，我国人均居住水平的进一步提高，房地产行业仍具有较大发展空间。

    　　城镇化及可支配收入的不断提高是行业主要增长动力，房企毛利率整体有降低压力。土地出让金、建筑成本和人工成本的持续上升一定程度上影响了房地产发展运营，过去几年大部分主要上市房地产开发商的毛利率有一定程度的降低，整体而言，预期日后土地成本将持续攀升，对房企产生更大压力。目前融资成本处于历史相对低位，房企近年来资金压力整体有所减轻。

    　　金科股份自2015 年后进入高速增长期。金科房地产销售额从2015年的238 亿元增长至2019年的1860亿元，年均复合增长率约为67%，2019 年的销售额增速为56.6%，较之前有所回落。房地产销售面积逐年上升，由2013 年的236 万平方米增至2019 年的1905 万平方米，年均复合增长率约为42%，2017 年至2019 年的销售面积增速分别为68.9%，59.2%和42%。

    　　金科股份拿地积极，2014 年以来的拿地面积均超过当年销售面积。

    　　公司2019 年拿地面积为当期销售面积的174.4%，极高的拿地速度为公司未来的进一步扩张和收入确认带来了有效保障。此外，公司拿地均价占销售均价的比例较为稳定且基本处于50%以下，公司2019 年的拿地均价为销售均价的27.4%，保证了公司在进一步发展中的盈利性。

    　　投资建议：金科股份作为根植于中西部地区的龙头企业，在“三圈一带，八大城市群”的发展模式下，业务版图逐步稳扎稳打拓展到全国。在2018 年销售金额突破千亿大关后，2019 年更上一层楼，公司拿地积极，丰厚的土储为未来销售保驾护航。随着销售回款的加强以及融资结构优化，未来杠杆水平有望进一步下降，现金流连续两年为正，运营周转提速。同时，公司的物业管理板块位于行业第10 位，有望成为新的业绩增长点并逐步体现在估值提升上。我们预计公司2020-2022 年归母净利润分别为70.73 亿元、91.48 亿元和108.70 亿元，对应的每股收益分别为1.32 元/股、1.71 元/股、2.04元/股，以4 月7 日 的收盘价8.13 元计算，对应的市盈率分别为6.16倍、4.75 倍、3.99 倍，我们认为公司未来还有很大的发展空间，给予“推荐”评级。