中信证券地产行业研究:疫情直接冲击基本结束 估值优势明显

类别:行业 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2020-04-07

  1.2 直接冲击:2020年Q1

      2020年前3月,前20强企业销售金额合计10,370亿元,同比下降16.6%

    单3月,前20强企业销售金额合计4,783亿元,同比下降12.0%

    截止2020年4月1日,全国售楼处复工率92.7%,房屋建筑开复工率85.1%(住建部来源)

    到3月当月,已有不少企业销售同比增速出现正增长。

    1.3 预计全年销售前低后高

      内生真实需求根基没有受损

      防控疫情持续时间越来越长,更多居民感知到改善性住房的真实需求

    LPR的下行和存量浮动利率贷款定价基准转换,客观上都会助推需求

    降低预售条件,可销售资源十分充裕

      在宽松却预期动荡的融资环境之下,企业去化意愿强烈。

    1.4 预期紊乱但趋势宽松的融资环境

    动荡的国际金融市场,企业对融资的预期是紊乱的,心态上是不确定的。

      但居民和企业的融资成本都是持续下行的。

      整体而言行业的融资是愈加宽松的,这也是支持销售前低后高,四季度土地集中成交的重要依据。

    1.4 全年新开工增速0-5%,竣工增速5-10%

      竣工增速预测:参考微观,预计全年增速在5%-10%之间

    大量项目推迟竣工并不会出现,合同约束仍呈刚性

    新开工增速预期:在0-5%之间

      和竣工不同,企业新开工的年度计划本身不涵盖“本年拿地,本年开工”的情况

    较之往年,2020年拿地且开工的情况会明显变少

    但可供开工的资源并不稀缺,企业资金链也并不紧张

    1.5 预计政府性基金收入同比增15%+

    2019年地方政府性基金预算本级收入80476亿元,同比增长12.6%,其中国有土地使用权出让收入增长11.4%。

      2020年更加积极的财政政策,意味着政府性基金收入很可能需要进一步增长。

      风险提示

      行业盈利能力被削弱的风险