房地产行业专题研究:近期土地溢价率提升 政策改善将受限?

类别:行业 机构:民生证券股份有限公司 研究员:赵翔 日期:2020-04-07

  报告摘要:

      近期,在国内疫情逐步趋于稳定时,土地市场溢价率出现显著上升;而去年一季度,土地溢价率同样显著上升,并且在此后的4~5 月份,房企融资等地产政策显著收紧。因此,不少投资者担心,去年政策收紧的情形会否重现?

      我们发现,今年溢价率上行有其特殊性,不会显著限制政策改善。

      土地溢价率,地产预判的重要参考

      (1)土地市场变化,往往领先于销售市场。并且,近年来该规律越发显著;(2)土地市场过热,会引发政策收紧。并且,若溢价率持续的快速上升,会压制地产股估值水平。

      近期溢价率上升较为特殊,不等于土地市场较热

      近期土地溢价率快速上升,较以往具有特殊性,并不等于土地已较热。

      (1)当前溢价率上升,仅发生在局部区域

      从2020 年2~3 月成交土地的整体结构看,溢价率上涨仅集中于局部区域,一半以上城市的溢价率相较前期并无显著变化;在成交量方面,2020Q1 无论环比还是同比皆有下降,并非2019 年初“量价齐升”的状态。

      (2)当前溢价率提升,更多源于出让土地质量高

      为了激活土地市场需求,对冲疫情影响,疫情后出让土地的质量显著较高;溢价率上涨较多的区域,其出让土地的区位稀缺性、限价要求,都较疫情前有较大提升。

      (3)展望未来看,溢价率提升没有持续性

      从地产需求预判角度看,居民短期偿债能力变化是最重要的先行指标,根据最新更新的居民增量储蓄利息保障倍速,2020 年二季度,全国整体地产需求依然存在下行压力。因此,土地溢价率提升没有持续性,政策改善将持续。

      投资建议:估值已隐含过度悲观,政策改善仍将持续

      政策改善将持续,近期看,房企境内发债成本进一步下行。此外,当前优质地产股估值水平仅次于2013 年Q4,已隐含过度悲观。当前时点,我们建议积极布局优质地产股,建议关注:阳光城、金地集团、保利地产、中南建设、荣盛发展。

      风险提示

      1、全球疫情变化及外围风险具有不确定性;2、政策改善不及预期。