房地产-3月百强销售点评:市场明显恢复 行业集中度持续提升

类别:行业 机构:兴业证券股份有限公司 研究员:阎常铭/郭毅/徐鸥鹭/靳璐瑜 日期:2020-04-01

投资要点

    事件:

    3 月31 日,克而瑞发布百强房企销售榜单。2020 年一季度TOP100 房企全口径销售金额同比下降20.8%,3 月单月销售金额同比下降17%,较2月环比增长136.2%。

    点评:

    行业层面来看,3 月市场明显恢复,百强房企销售环比大幅增长,同比降幅收窄。随着线下售楼处复工,此前积压需求释放,以及房企采取降价等营销措施,3 月市场明显恢复。具体来看,2020 年3 月单月,百强房企销售金额较2 月份环比增长143%,较去年3 月同比下降 16%(2 月单月同比下降40%)。1-3 月百强房企销售金额同比下降21%,较1-2 月降幅收窄4 个百分点。(注:1 月和2 月销售数据根据公司公告调整,其余以克而瑞发布数据为准)

    根据城市周度数据,3 月单周销售持续上行;结构来看,二线城市恢复程度最高。3 月各线城市单周销售面积持续提升,3 月第1-4 周43 城销售面积环比增速分别为37%、15%、4%、11%。结构来看,二线城市恢复程度最高,3 月单月销售面积同比下降25%。而一线城市同比下降48%,三四线城市下降40%。具体城市来看,一线城市中深圳3 月同比增长4%,二线城市杭州10%、南京0%、成都-6%、苏州-13%;三线城市中部分华东和华南城市销售较好。

    房企层面来看,行业集中度持续提升。规模房企运营管控能力、营销能力以及应对风险能力较强,市占率持续提升。从各梯队房企销售表现来看,TOP5 房企表现最好。1-3 月TOP5 房企销售金额同比增速-11%,TOP30为-19%,高于TOP100 的-21%。进一步来看,TOP6-20 房企同比-22%、TOP21-30 为-29%、TOP50-100 为-32%。部分房企1-3 月销售金额受影响较小,比如金科股份1-3 月销售金额同比仅下降0.2%、招商蛇口为-4.6%、万科A 为-8.3%、恒大更是实现正增长。

    3 月单月销售情况来看,规模房企恢复程度较高。各梯队房企来看,TOP5房企3 月单月销售金额同比-6%、环比68%,恢复程度最好。TOP6-10 和TOP11-20 房企表现较为接近,3 月销售金额同比增速分别为-16%、-15%,环比增速分别为220%、232%。此外,TOP31-50 房企3 月销售金额同比增速为-12%,环比增速211%,规模增长动力也较强。规模房企中部分3月单月销售金额实现同比正增长,比如金科股份24.1%、招商蛇口22.1%、中国恒大9.7%、龙湖集团7.7%、碧桂园0.8%等等。

    投资建议:政策边际改善预期增强,房地产行业从长期看仍有空间,看好龙头地产股。推荐万科A、保利地产、金科股份、蓝光发展、招商积余等。

    风险提示:大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。