大悦城(000031):双轮双核发展 筹备迈向千亿

类别:公司 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎/刘璐/韩笑 日期:2020-04-01

  核心观点

      2019 年现营收337.9 亿元,较重组后同比+52.4%;归母净利23.8 亿元,同比+15.3%;加权平均ROE 14.7%,同比+0.72pct;每10 股派现金红利1.70 元,分红率31%。总体业绩略低于预期。作为地产+商业双轮驱动的央企典范,公司融资优势显著,助推逆周期扩张。预计2020-2022 年EPS(摊薄)为0.64、0.80、0.98 元,维持“买入”评级。

      业绩增速稳健,未来增长仍具韧性

      公司业绩略低于预期主要原因在于:1、四季度结算量偏少,叠加减值影响拖累四季度业绩表现(第四季度归母净利-5692 万元);2、低毛利项目开始进入结算期,综合毛利率同比-4.9pct 至41.2%;3、合联营企业投资收益-9.6 亿元,拖累投资收益同比-41.3%至5.0 亿元。报告期末公司预收账款297.8 亿,同比+31.7%,对开发业务收入的覆盖率达111%,投资物业及相关业务储备丰厚且经营稳健,共同构筑未来业绩增长韧性。

      规模质量再上台阶,大运营体系提速周转

      全年实现全口径签约金额710.8 亿元,位居行业第53 位(克而瑞)。上线大运营管理平台,拿地至开工、开盘周期缩短2.2、5.6 月。全年新拓展7城,新增土储总价276.2 亿元,权益比53.6%。未竣工土储1529 万平,此外深圳地区储备多个优质城市更新项目。倚赖集团存量资源、城市更新以及产业整合能力,后续拓展空间为2021 年销售突破千亿打下基础。

      多业态联动升级,自持+托管拓宽管理边界

      报告期投资物业和相关服务实现收入51.4 亿元,同比+17.4%;毛利率62.4%,同比+1.2pct。已开业购物中心13 家,平均出租率97%,租金收入31.8 亿元。在建拟建购物中心12 家,布局5 处写字楼、5 座酒店、多处产业地产。2020 年计划通过合资开发、并购改造基金、管理输出等方式新获取2 座以上大悦城。商业+开发双核优势升级,深度参与城市片区发展。

      央企背景与商业地产背书,把握股债双机遇

      报告期末净负债率97.7%,现金覆盖倍数164%。期末融资余额691.2 亿元,综合融资成本5.23%。2019 年12 月公司顺利完成24.26 亿定增,引进险资战投太平人寿。报告期子公司中粮置业发行23.6 亿公司债,获批30 亿公司债、40 亿中票;子公司大悦城地产获8 亿美元银团贷款。央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。

      商业地产陌上花开,维持“买入”评级

      因19 年四季度结算低于预期及20 年疫情影响,预测2020-2022 年EPS(摊薄后)为0.64、0.80、0.98 元(前值2020-2021 年0.68、0.86 元),参考可比公司2020 年平均10.9 倍PE 估值,给予公司2020 年11-12 倍PE 估值,目标价7.04-7.68 元(前值8.16-8.84 元),维持“买入”评级。

      风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。