新城控股(601155)：稳中求进、双轮驱动、运营扎实

事件

    新城控股发布2019 年年报：2019 年全年实现营业收入858.47 亿元，同比增长58.6%；归母净利润126.54 亿元，同比增长20.6%；基本每股收益5.62 元，每股派发现金红利1.7 元，加权平均净资产收益率36.86%。

    点评

    业绩平稳增长，符合预期。2019 年新城控股实现营业收入858.47 亿元，同比增长58.6%，归母净利润126.54 亿元，同比增长20.6%，其中开发销售收入、物业租金及管理收入分别为803.22 亿元，40.55 亿元，同比分别增长58.0%、83.2%，开发项目结转提速、租管费收入增长共同推动公司总营收增速靓眼；业绩增速低于营收增速，主要由于：1）结算项目毛利率回落至32.6%，同比下降4.0 个百分点；2）销售规模提升导致费用前置，三项费率10.6%，同比提升0.7 个百分点；3）公允价值变动损益26.5 亿元，同比下降4.7%；投资收益26.9 亿元，同比小幅增长18.5%；4）计提存货跌价准备9.77 亿元。2019 年公司扣非归母净利润99.8 亿元，同比增长31.4%。公司股权激励计划业绩考核要求为19-21年扣非后归母净利润较18 年增长不低于20%、70%、120%，同比增长高行权条件彰显发展信心。

    销售高增，投资持续布局都市圈，土储充沛。公司2019 年实现销售金额达2708.01 亿元，同比增长22.48%；销售面积2432.00 万平方米，同比增长34.21%，增速位列2019 年十强房企第二。根据CRIC，公司2019年销售规模位列行业第8 位。公司立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群，投资布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。2019 年公司新增拿地72 幅，总建面2508.5 万平方米，同比减少47%；拿地金额607.4 亿元，占销售金额的22%；楼面地价为2421.48元/平米，地价占售价比例仅为22%，未来项目毛利率可期。公司土储十分充沛，在105 个城市合计拥有土地储备1.24 亿平方米，其中一、二线城市占比38.3%，长三角区域三四线城市占比36.0%。2020 年销售目标2500 亿元，公司经营风格趋于稳健。

    杠杆水平稳定，融资成本略有上升。公司有效控制自己的杠杆水平，2019年资产负债率86.6%，剔除预收后资产负债率仅44%，同比下降5 个百分点；净负债率16.4%，同比大幅下降32.4%；公司积极拓宽融资渠道，通过中票、超短融、资产支持票据、公司债等多元化融资，平均融资成本6.7%，同比略有上升。

    吾悦出租率维持高位，新开业数量创新高。公司年内新开业新城吾悦广场21 个，开业数量创新高，累计开业新城吾悦广场达63 个，已开业面积共计590.62 万方，同比增长51.44%；吾悦广场实现租金及管理费收入40.69 亿元，同比增长92.28%，平均出租率达99.16%。公司2020 年继续坚定执行“幸福商业”的经营理念，计划新开业吾悦广场30 座，总收入超过55 亿元，同比增长36%。

    投资建议：新城控股秉持“住宅+商业”的双轮驱动模式，销售规模持续扩张，土地储备充沛；股权激励方案有效绑定员工利益，稳定管理团队。我们预计公司2020-2022 年EPS 分别为7.42、9.48、11.48 元，对应PE 分别为4.2、3.3、2.7 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）。