新城控股(601155)：业绩销售稳增长 “住宅+商业”两开花

　　投资要点

    　　事件：2020 年3 月27 日，公司发布2019 年年报，全年实现营业收入858.47 亿，同比+58.58%；归母净利润126.54 亿，同比+20.61%，拟每10 股派发现金红利17 元（含税）。

    　　业绩高增，现金流持续改善，杠杆进一步降低1）营收利润保持高增长：公司2019 年实现营业收入858.47 亿，同比+58.58%，归母净利润126.54 亿，同比+20.61%，扣非后归母净利润99.81 亿，同比+31.40%；2）盈利能力较为稳定：

    　　公司2019 年毛利率32.64%，较去年同期下降4.05pct，但净利润率维持在15.53%，ROE36.86%，均处于行业前列；3）现金充裕，安全系数高：报告期内，公司经营性现金流入净额435 亿，截至报告期末账面货币资金639 亿，一年内到期债务306 亿，现金短债比超2 倍；4）负债率持续下行，融资成本保持低位：报告期末，公司净负债率仅为16%，较去年同期下降33pct，报告期内，公司整体平均融资成本6.73%，负债水平属于行业最优梯队，融资成本相对行业平均水平也有一定的优势。

    　　销售靓丽，稳居行业前十

    　　1）销售大幅增长：公司2019 年实现合同销售金额2708.01 亿，同比+22.48%，销售面积2432.

    　　00 亿，同比+34.21%，在行业增速下行的背景下，依然实现了两位数的增长；2）稳居行业前十：据CRIC 统计，公司2019 年销售位列房地产行业第8 名，增速列十强房企第二位；3）预收款充足、计划竣工面积翻倍，业绩有保障：截至报告期末，公司合同负债1976.68 亿（其中1970 亿为物业销售预收款），对2019 年营业收入覆盖率为230%，此外公司计划2020 年竣工3596.53万方，其中住宅2556.52 万方、商业1040.01 万方，相比去年同期几乎翻倍（2019 年计划竣工1881.03 万方，住宅1250.27 万方，商业630.76 万方），在充足预收款及接近翻倍的竣工计划支撑下，预计今年项目结转收入有较大概率维持增长。

    　　土储过亿方，深耕长三角

    　　1）继续依靠综合体低成本拿地：2019 年公司共计新增项目72 个，总建面2508.47 万方，平均楼面价仅2421.48 元/平，商业综合体项目新增1443.75 万方；2）总土储过亿方：截至报告期末，公司总土地储备达到12400 万平米，满足公司未来3 年开发需求；3）围绕长三角深耕：公司土储城市区域分布中，长三角地区占到45%，中西部32%，环渤海18%，粤港澳大湾区5%。

    　　吾悦广场开业及在建超百座，基本实现全国布局1）租金收入近乎翻倍：2019 年公司商业板块租金及管理费实现营业收入40.69 亿，同比+92.3%，平均出租率达99.16%；2）开业创新高，基本实现布局全国：报告期内，公司新开业21 座吾悦广场创历史新高，已开业面积590.62 万方，同比+51.44%，截至目前已实现27 个省及直辖市，122 个综合体项目布局。

    　　投资建议：公司2019 年业绩销售均实现了稳健增长。通过及时调整战略（降低土地投资力度，减轻融资依赖，加强销售回款）渡过难关，截至报告期末，公司现金充裕、各项财务指标健康。

    　　业务方面，地产板块的高预收款及同比翻倍的竣工计划让公司2020 年的业绩有保障；同时，具有抗周期属性的商业板块全年租金管理费收入几乎翻倍，吾悦广场开业数量创新高。预计公司2020-2022 年EPS 分别为7.06、8.63、10.20 元，分别对应PE4.39X、3.59X、3.04X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：公司房地产项目复工不及预期，三四线城市销售下滑超预期。