招商蛇口(001979)2020年2月销售数据点评:疫情拖累销售 弱市拿地积极

类别:公司 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2020-03-10

事件:

    3 月9 日,招商蛇口公布公司2 月销售数据,2 月公司实现签约金额25.3 亿元,同比-69.5%;实现签约面积11.1 万平方米,同比-71.3%。

    点评:

    2 月销售25 亿、同比-70%,疫情下销售暂弱、预计全年仍将保持稳增

    2 月公司销售金额25.3 亿元,环比-78.7%、同比-69.5%;销售面积11.1 万平,环比-74.9%、同比-71.3%,基本持平于我们高频跟踪的45 城2 月成交面积同比-71.8%;销售均价22,843 元/平,环比-15.2%,同比+6.3%。1-2 月累计销售金额144.3 亿元,同比-28.2%,较上月-29.1pct;销售面积55.3 万方,同比-42.2%,较上月-19.8pct。1-22 月累计销售均价26,106 元/平米,较19 年+38.5pct;受疫情持续影响,公司2 月销售大幅下降,但考虑到公司项目布局以一二线城市为主,并且1-2 月销售金额占比全年不大,疫情期对公司全年销售影响相对有限,在购房需求延后但并非消失背景下,预计20 年销售将保持稳定增长。

    2 月拿地48 亿,同比+215%,拿地额比销售额189%,弱市拿地积极

    2 月公司土地市场新获取杭州、成都2 城共3 个项目,合计新增建面77.4 万方,环比-7.5%,同比+185.1%,对应地价47.9 亿,环比-41.2%,同比+214.5%;拿地面积权益占比51.0%,较上月-8.4pct;楼面价6,187 元/平米,同比+10.3%,拿地均价上升主要源于公司杭州项目楼面价较高带动;拿地额占比销售额189.2%,较上月+120.8pct。1-2 月公司共新增规划面积161.1 万方,同比+389.6%;总地价129.3 亿元,同比+719.9%;拿地面积权益占比55.3%,较19 年+2.2pct;拿地额占比销售额89.6%,较19 年+44.2pct;平均楼面地价8,025元/平米,较19 年楼面均价+11.7%;公司1-2 月拿地积极扩张,拿地区域集中于城市圈及二线城市,并且拿地权益占比有所提升。

    投资建议:疫情拖累销售,弱市拿地积极,维持“强推”评级

    招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司19-21 年每股收益预测2.26、2.71、3.26元,目前现价对应20 年PE 为6.8 倍、较每股NAV35.20 元折价48%,我们维持目标价26.4 元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。