光大证券物业管理与科技行业联合报告(1)：物管搭台 科技唱戏

物业供给侧进化之科技赋能，疫情下科技应用充分发挥科技，是物业企业应对人力成本提升的重要手段，也是物业管理赋能的重要方式。智能化管理既可帮助物业企业降低对基础劳动力的依赖，提升管理效率，又可助力业务扩张及社区资源整合。本次疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁/停车等诸多场景应用中提升防疫能力。

    物管科技赋能的发展方向：硬件和软件齐发力，管理和终端同提升总体来看，物业企业科技投入侧重管理端、软件端，特别是内部管理系统和商业资源整合。而社区作为管理终端，其硬件设施的提升很大程度上依赖开发商交付状态。目前新房交付的智能化程度提升，物业企业积极推动旧社区改造，社区经营收入的公共收益也有望反哺社区硬件提升。

    物管科技赋能的经济性案例：绿城服务走在行业前列物管科技赋能不仅有助于提升物业企业长期竞争力，且在中短期内具备明显经济效益。2013-2018 年，绿城服务智能化累计投入4.1 亿元，获取收入19.67亿元、毛利超6.5 亿元。相比2014 年，2016-2018 年绿城服务每平米人工成本下降14.8%、13.9%、12.2%。

    物管科技赋能的应用场景：门禁、停车、安防、设备设施管理、社区管理等物管科技赋能通过众多的服务场景得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备设施管理等。门禁场景：多数企业自行研发门禁系统，融入物管APP 平台；停车场景：产销模式与互联网模式主导，物业自建较少，智能停车系统在疫情中表现突出；安防场景：以海康威视、大华股份为代表的安防企业在社区智能安防方面实现全面布局，提供多种解决方案；设备设施管理：以汉威科技（智慧燃气）、宁波水表（智慧水务）为代表的设备厂商，具有成熟物联网产品和配套线上管理系统；社区管理场景：涌现出不少优秀的代表性平台，如数字政通数字城管信息系统、捷顺科技天启智慧物联管理平台、腾讯海纳管理平台。

    投资建议

    物业企业的科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，推荐科技应用较为领先的绿城服务（2869.HK）。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，空间广阔。推荐社区智能设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，建议关注腾讯控股、阿里巴巴。

    风险分析

    智能化设备应用的经济性风险、依赖风险，及推进进度慢于预期。