金科股份(000656)公司点评：业绩略超预期 销售高增拿地积极、员工持股激励加持

事件：2019 年公司实现营业收入677.73 亿元，同比 64.36%，实现归母净利润56.76亿元，同比增长46.06%，实现EPS1.05 元/股，同比增长45.83%，实现ROE23.93%，同比增长4.48 个PCT。

    点评：业绩增速略高于预期，各项指标进展平稳。2019 年公司实现营业收入677.73亿元，同比 64.36%，实现净利润63.57 亿元，同比增加58.11%，实现归母净利润56.76 亿元，同比增长46.06%，略微超出我们的预期。1）公司2019 年结算规模大幅增长主要由于2019 年竣工结算超出预期，2）营收增速与营业利润增速基本同比，表明公司结算毛利率保持稳定，利润总额增速与净利润增速分别为59.98%、58.11%表明公司税费比例控制稳定，归母净利润增速45.83%低于净利润增速，公司归母权益占比下降，或由于对应拿地端权益调整。3）2019 年资产负债率83.78%，同比基本持平；扣除预收款项后的资产负债率48.12%，同比下降2.44 个百分点，保持低位，公司各项资产状况良好。

    2019 年销售增速迅猛、拿地积极度高，2020 预计销售金额突破2000 亿。根据克尔瑞统计，2019 年公司实现销售金额1803 亿元，yoy40%，销售均价约9806 元/平，实现权益销售金额1493.9 亿元，yoy41%。2019 年前三季度，公司实现新增土储2446 万方，土储总价614 亿元，对应土储均价2510 元/平，拿地积极度高，地售比0.28。预计公司2019 年底可售建面超过6000 万方，对应货值5900 亿元。

    员工持股计划推进13.6%，激励落地推动共赢。截止到2020 年2 月20 日，一期持股计划已通过“国信证券金科股份卓越共赢员工持股1 号单一资产管理计划”在深圳证券交易所以集中竞价方式累计买入金科股份股票共计51,523,981 股，占公司总股本的0.96%，成交均价6.58 元/股，完成总计划25 亿元的13.6%。公司2019 年6月7 日公布“卓越共赢计划暨2019 至2023 年员工持股计划之一期持股计划”。该计划规定，当2019-2022 年公司净利润相较于2018 年净利润38.86 亿元的增长率不低于30%、60%、90%、110%时（对应归母经利润50.52、62.18、73.83、81.61 亿元），划拨年度净利润的3.5%为计划专项基金。一期持股计划资金总额不超过25亿元（其中员工自筹资金不超过12.5 亿元，融资金额不超过12.5 亿元），覆盖公司核心管理层和不超过2500 名骨干员工。持股计划顺利推进，绑定核心管理层、员工与公司利益一致，同时激励员工为公司业绩成长保驾护航。

    投资建议：公司从区域向全国布局战略成果显著，定位二三线为主，我们预计2020年销售额将突破2000 亿，公司物管业务或被低估，根据公司业绩快报，我们将公司2019-2021 归母净利润分别由54.08 亿元、68.27 亿元、82.87 亿元上调为56.76亿元、68.58 亿元、83.28 亿元，其中19 年地产板块归母净利润约53 亿元，参考可比公司给与2019 年一致性预期PE 8-9 倍，对应市值为426-480 亿元，预计物业板块2019 年归母净利润2.8 亿元，我们给予公司物管业务2019 年一致性预期PE30倍，对应市值为84 亿，合理市值应为511-564 亿元，维持“买入”评级。

    风险提示：政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期