新世界(600628)首次覆盖报告：百年历史中华老字号企业 自有物业价值有望被重估

百货位于上海南京路核心商圈，闭店调整后有望释放业绩潜力。公司拥有一家百货门店--新世界城，位于上海核心商圈，坐落南京路步行街的起点。

    新世界城于2019 年3 月起闭店调整（部分楼层营业），2019 年12 月正式再营业，体验占比提升至28％，消费客群年龄下降5-10 岁，26-45 岁顾客占比达到60%，引进各类餐饮51 家，购物消费体验不断提升。2018 年新世界城营收为18.98 亿，预计贡献业绩2.1 亿左右。随着2019 年新世界城闭店调整，假设以每年5%业绩符合增速来看，预计2021 年百货商场贡献业绩2.5 亿左右，百货商场业绩潜力有望进一步释放。

    瞄准医药销售培养为新增长点，酒店服务业务和投资收益保持相对稳定。

    ①医药销售方面，公司旗下有蔡同德堂药号、上海胡庆余堂等百年老字号企业和上海群力草药店等名优企业，2018 年医药销售营收为6.1 亿，预计贡献业绩0.5 亿左右，假设以每年15%业绩符合增速来看，预计2021 年医药零售贡献业绩0.8 亿左右，医药销售成为公司新的增长点；②酒店服务业务方面，公司旗下有上海新世界丽笙大酒店，与酒店邻接的是新世界城，2018 年酒店服务业务营收为1.9 亿，预计贡献业绩0.2 亿左右，假设以每年5%业绩符合增速来看，预计2021 年酒店服务业务贡献业绩也0.3 亿左右；③投资收益方面，公司2019 年投资收益在0.2 亿左右，主要以其他债权投资在持有期间取得利益收入为主，预计未来相对稳定。

    上海黄浦国资委第一大股东，沈国军等一致行动人举牌至5.02%。上海黄浦国资为公司第一大股东，目前持有20.73%的股份；综艺系持股16.72%，其中综艺控股持股13.07%,昝圣达持股3.65%；国华人寿持股8.22%；2019年上半年开始沈国军成为公司股东，后续不断增加持股，并于2020 年2月26 日沈国军、沈军燕、浙江国俊为一致行动人举牌新世界持股5.02%，其中：沈国军持有3.97%；沈军燕持有1.01%；浙江国俊持有0.03%。

    自有物业价值有望被重估，公司价值严重低估。公司旗下百货门店新世界城拥有拥有建筑面积21 万平米，位于上海核心商品，自有物业重估值为210 亿元，RNAV 重估值为224.45 亿元，RNAV/市值=3.2x，公司价值严重低估，随着沈国军等一致行动人举牌至5.02%，新世界自有物业价值有望被重估。

    投资建议：新世界城闭店调整后业绩有望释放，医药销售培养为新增长点，酒店服务保持相对稳定，综合预计2019-21 年净利润分别为0.35/2.46/3.80亿，当前市值对应191/27/17xPE。随着沈国军等一致行动人举牌至5.02%，自有物业价值有望被重估。公司旗下百货门店新世界城拥有拥有建筑面积21 万平米，位于上海核心商品，自有物业重估值为210 亿元，RNAV 重估值为224.45 亿元，给与0.35 倍估值，目标市值79 亿元，目标价12.14 元。

    风险提示：疫情影响超预期，电商对百货行业冲击，公司改造调整效果不达预期