招商蛇口(001979)1月销售数据点评:每一个春天都会到来

类别:公司 机构:中信证券股份有限公司 研究员:陈聪/张全国 日期:2020-02-25

  公司1 月实现销售额的同比正增长,同时适当拿地。短期而言,公司可供结算的高毛利项目不足,但前海、蛇口等稀缺资源价值优势仍在。

       货值充足,结构较好,预计全年仍能实现销售增长。公司19 年销售全年合约销售2,204.7 亿元,同比+29.3%,以110%完成率达成年初销售目标。2020 年1月,公司成为少数销售正增长的企业。展望未来,我们认为公司湖北区域货值(按金额)约占公司2020 年总货值6%左右,其他区域在3 月下旬预计可以实现售楼处全面开放,开复工全面进入正轨。我们预计,由于公司项目所处城市能级较高,公司全年竣工面积仍将有明显增长,销售仍有能力实现正增长。

       土地投资谨慎,拿地均价下降。公司2019 年至2020 年1 月,新增项目80 个,拿地金额944.0 亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)40.6%,相对2018 年的72.3%大幅下降,平均楼面价也仅为6870 元/平方米。城市布局仍集中核心都市圈重点城市,新增货值约八成位于一二线城市。公司亦注重土地质量,新增土储毛利率约为27.7%,保证未来的盈利质量。我们认为,公司拿地慎重的关键原因,是可销售资源十分充裕,补充土地意愿不急迫。

       融资成本占据优势,可结算资源充足。公司凭借良好的信用一直享受较低的资金成本。另外,三季度末公司预收和合同负债总计超过1300 亿元,另有大量的持有物业随时可以处置。

       新业务价值日渐显性化,能力有望持续提升。公司顺利完成招商积余资产重组事宜,顺利发行招商局商业房地产信托基金(REITs),已经围绕地产领域的开发、运营、管理、资管的形成多上市主体运营格局。

       风险因素:疫情对公司湖北区域销售有较大冲击。疫情可能对邮轮和邮轮母港的长期发展存在负面影响。

       投资建议:公司销售增长稳健,土地储备抗风险能力强,在大湾区核心区域拥有大量优质资源,资源重估价值高,长期增长前景好。财务状况良好,目前看公司股息率可以达到4%以上。根据新的结算节奏,我们微调公司2019/2020/2021 年EPS 预测为2.27/2.73/3.34 元/股(原预测为2.31/2.87/3.45 元/股),NAV38.66 元/股。我们给予公司27.18 元/股的目标价(绝对估值给予30%的折价,相对估值为2020 年10 倍的PE,综合计算合理估值),维持“买入”的投资评级。