房地产行业例评：信贷政策依旧暧昧 复工返岗预期升温

市场整体强势上涨，地产涨幅落后大市：上周市场整体持续反弹，主要指数均有明显上涨，上证指数上涨4.20%、沪深300 指数上涨4.06%，创业板指延续反弹，再次大涨7.61%，万得全A 上周交易额5.17 万亿，环比增长25.49%，市场日均交易额首次超过万亿大关。上周地产板块微涨0.22%，年初以来累计下跌6.46%，在所有申万一级行业中排名26/28，龙头地产股和优质二线地产股在当前位置估值相当具有吸引力。

    新冠肺炎疫情边际明显改善，复工预期升温：近期疫情数据有两点值得关注，1）武汉在1 月23 日封城后一个月，非湖北地区的新增确诊病例首次接近零；2）湖北现存确诊病例数初步确认顶部，医疗资源已充分覆盖疫情需要。2 月17 日以来，在政策引导下复工率持续走高，截止2 月21 日全国有24 个城市复工率超过80%，多地继续出台鼓励房企复工、积极补贴物管企业的政策。

    信贷政策放松并未证伪，5 年期LPR 如期下调：2 月19 日央行货币执行报告中，对未来政策思路中重申了坚持“房住不炒”和“房短不刺”、建立房地产金融长效管理机制。信贷宽松预期阶段性落空但并未被证伪。2 月20 日央行公布市场报价利率LPR 第七次报价，1 年期LPR 和5 年期以上LPR 分别下调10BP和5BP。2019Q4 个人住房贷款利率为5.62%（相当于5 年期LPR 上浮87 个BP），后续走低可能性大。

    上周房地产交易明显恢复，土地市场恢复更显著：上周四和周五30 大中城市成交套数分别为1346 套和2007 套，相当于2019 年日均交易套数的50%（大部分可能是集中补录而非即期的交易数据，但说明部分城市交易备案流程在恢复正常）。上周土地市场持续恢复，上海等地推出优质大手笔地块，2 月初以来100 城市住宅用地成交679 万方，成交总价达665 亿（相当于1 月份的51.6%），平均土地成交溢价率为16.47%。

    投资策略与重点关注个股：地产信贷政策短期虽落空但并未被证伪、地产政策持续宽松、复工预期逐步升温，继续看好龙头地产股、优质二线地产股和部分物业股。A 股推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、中南建设（000961）、金地集团（600383）等，H 股推荐保利物业（6049.HK）、融创中国（1918.HK）、旭辉控股（0884.HK）、碧桂园（2007.HK）等。

    风险提示：新冠肺炎NCP 疫情防控风险、销售回款风险、复工竣工风险。