房地产行业研究：央行频繁对房地产表态 传达了什么政策意图？

报告摘要

    近期央行等中央部委表态频繁，重申不将房地产作为短期刺激经济的手段，科学稳健把握逆周期调节力度，宏观杠杆率不会再出现大幅上升，5 年期LPR 降幅也小于1年期品种，并强调LPR 下行基本上不影响个人房贷利率。

    但与此同时，央行也强调不得不得盲目抽贷、断贷、压贷。我们认为“ 纾困但不刺激” 很可能是下一阶段房地产调控的核心思路。

    央行等中央部委针对房地产金融的调控政策需要综合考虑多重目标： 房价不出现报复性反弹、房企和居民杠杆率不再大幅上升（ 防风险）、房企资金链不出现大规模断裂、稳增长稳就业、经济结构调整、预期管理（ 一方面要管理居民房价上涨预期， 另一方面要管理地产企业政策博弈预期）。

    从央行货币政策报告可以看出，央行认为新冠肺炎疫情对中国经济会造成一定影响，但持续时间和规模都有限。

    考虑到百强房企近三年一季度销售额占全年的比例平均不到20%， 1-2 月占比更是只有11%， 因此疫情本身对房企销售回款的影响主要是短期的。疫情过去之后， 一季度积攒的购房需求很可能在二季度集中释放，此后市场将向常态回归。因此调整首付比例、放开认房又认贷等需求侧强力刺激政策的必要性较小。

    从房企债务压力来看，银行贷款和非标融资都可以相对灵活地通过展期、续贷解决，公开市场债券到期压力大的房企由于债务的偿还刚性更强， 可能资金链压力会更大一些。对于这些房企， 我们认为不排除在保证不新增债务的前提下， 有限放开定增等股权融资， 化解短期资金链风险的同时有效降低杠杆率的可能性。

    以下为近期央行等中央部委相关表态：

    2 月22 日央行副行长刘国强在接受金融时报专访时表示，LPR 下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR 加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。在改革完善LPR 形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施， 保持个人住房贷款利率水平基本稳定。人民银行将科学稳健把握逆周期调节力度，坚持稳健的货币政策灵活适度，保持广义货币M2 和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速基本匹配，在多重目标中寻求动态平衡， 平衡好稳增长和防风险的关系， 中国的宏观杠杆率不会再出现大幅上升的情况，将保持基本稳定。

    2 月21 日央行召开2020 年金融市场工作电视电话会议，会议强调“ 保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性”

    2 月20 日全国银行间同业拆借中心公布最新LPR 报价，1年期品种报4.05%，下行10 个基点；5 年期以上品种报4.75%，下行5 个基点。5 年期品种降幅不及1 年期品种。

    2 月19 日央行货币政策报告： 新冠肺炎疫情对中国经济造成一定影响， 但持续时间和规模都有限。发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。

    坚持房子是用来住的， 不是用来炒的定位， 按照因城施策的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制， 不将房地产作为短期刺激经济的手段。当前宏观杠杆率仍处在高位， 宏观杠杆率很难像2009 年至2017 年一样年均上升超过10 个百分点。

    2 月17 日晚间， 央行辟谣调整MPA 房地产信贷考核相关传闻。央行有关负责人表示，市场有关央行拟调整宏观审慎评估（ MPA）中房地产信贷相关考核指标的说法不属实。该负责人同时称，央行将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。(此前有外媒报道，中国央行拟调整MPA 中的房地产信贷相关考核指标，仅考核房地产广义信贷，而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例)。

    2 月16 日财政部长刘昆在求是杂志发文：坚持“ 房住不炒” 的定位， 落实房地产长效管理机制， 深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系。

    1 月31 日， 央行等五部门联合发文， 要求金融机构对受疫情影响较大的行业和企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的， 可予以展期或续贷。

    风险提示：政策收紧超预期，销售下滑超预期