城建发展(600266)：棚改周转边际提速 2020年销售、业绩稳增

公司近况

    我们近期调研了公司基本面情况，对公司观点更新如下。

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    2020 年销售额有望达200 亿元，多元方式积极补充土储资源。公司2019 年销售额同比增长5%至163 亿元（克而瑞口径），我们预计公司2020 年推货将提速，全年有望实现销售额200 亿元。公司当前未售土储达600 万平，未来计划继续深耕北京、重庆等核心城市，积极通过棚改、文旅、合作、代建等方式取得土储资源。

    2019 年业绩预增五成以上，今明两年预计回落至两成。公司公告预计2019 年归母净利润同比增长50%~95%，扣非归母净利润同比增长4%~53%，业绩高增主要因执行新金融工具准则后交易性金融资产公允价值变动计入当期损益及投资收益增长。我们预计公司2020/2021 年业绩增速将分别回落至18%和17%。

    棚改项目周转提速，股权投资平稳发展。公司当前在手9 个棚改项目（8 个京内项目、1 个保定项目）和3 个一级开发项目，总投资额超千亿元，其中怀柔03 街区项目已完成土地入市、临河项目已实现土地预挂牌、保定新项目已顺利开工，项目周转持续提速。

    同时公司积极参与Pre IPO 等股权投资活动，获取现金分红和增值收益，我们预计股权投资板块未来将持续增厚公司业绩。

    净负债率仍处高位，融资成本维持优势。截至3Q19，公司净负债率154%，虽较2018 年末（180%）下行但仍偏高；在手现金为一年内到期有息负债的1.8 倍，现金安全边际高。我们估算公司当前平均融资成本约为5%，维持行业内低水平。

    住总集团重组事项平稳推进，未来有望增厚公司资产。2019 年11月公司公告控股股东城建集团将与北京住总集团实施重组，住总集团的国有资产将无偿划转给城建集团。当前业务梳理和人员调整正在平稳推进中，重组完成后上市公司有望承接住总集团优质资源，扩大资产规模。

    估值建议

    我们维持公司2019/2020 年每股盈利预测不变，引入2021 年每股盈利预测1.52 元。公司当前股价交易于5.6/4.8 倍2020/2021 年预测市盈率。维持中性评级和目标价7.78 元，对应6.0/5.1 倍2020/2021 年目标市盈率和7%的上行空间。

    风险

    棚改项目结算进度不及预期；新冠疫情持续时间长于预期；主要布局城市调控政策超预期转紧。