房地产行业研究报告:售楼处与工地或于二月末逐步开放 全年销售目标暂未调整

类别:行业 机构:华菁证券有限公司 研究员:周雅婷 日期:2020-02-13

售楼处与工地尚处于停工状态,复工需等待政府批复,预计于2 月下旬逐步开工

    全年销售目标暂未调整,极端情况下主流房企今年销售额增速将下滑13 个百分点

    疫情对物业公司负面影响有限,行业价值获业主与政府进一步认可总部已开工;售楼处与工地尚处于停工状态,复工需等待政府批复,预计于2 月下旬逐步开工:在我们电话调查的10 余家房企中,总部均已开工,多数员工目前在家进行办公。售楼处与工地基本处于停工状态,部分售楼处已开放但也无人问津。售楼处与工地的复工需等待政府批复,各地时间表不明确且不统一,部分房企预计将于2 月下旬逐步开放,湖北、河南等部分疫情严重地区或需等到3 月。

    全年销售目标暂未调整;2 月销售惨淡,极端情况下预计主流房企今年销售额目标增速将下滑13 个百分点:目前我们调查的房企表示未调整2020 年全年销售目标,但若疫情持续时长超预期,其可能会作小幅调整。因售楼处关闭,房企2 月销售情况惨淡,部分房企开通线上售楼处,但成交情况亦不容乐观。目前疫情对一些以往善于抓“返乡潮”和“小阳春”的企业影响或较大,过去三年一季度销售额占全年比例较高的企业包括碧桂园、万科、恒大,占比较低的企业包括融创、绿城、中南。根据我们的统计,目前主流房企2020 年销售额平均目标增速为17%,极端假设在疫情影响下2、3 两月销售额为0,并参考2019 年2、3 两月销售占全年销售额的额比重,主流房企2020 年可实现的平均销售额增速为4%,较年初计划将下降13 个百分点。

    开工及拿地搁置,若疫情在一季度可有效控制,预计对全年影响较小:对于新开工及施工,房企认为后续赶工能否弥补进度取决于疫情发展情况,若疫情在一季度能有效控制,对全年影响较小。本月房企拿地亦停止,但预计对全年拿地计划影响较小,疫情结束后可逐渐补足。

    现金流不必过度担忧:根据我们的测算,2020 年全年房企信用债偿还规模约5357 亿,其中一季度偿还规模693 亿,仅占全年的13%;全年偿债高峰在第三季度,偿还规模为1909亿,占全年的36%。考虑到年初至今行业信用债发行规模达318 亿,同时房企可灵活削减拿地等支出,我们认为行业整体在一季度的现金流压力不大。主流房企1H19 末现金/短期有息债务倍数平均值为2.0 倍,短期偿债能力较强。如果由于疫情持续导致部分开发商现金流吃紧,不排除国家也会采取灵活措施应对,例如延缓债务的兑付期限等。

    疫情对物业公司负面影响有限,行业价值获业主与政府进一步认可。我们认为物业公司在此次疫情中整体受益。虽然员工加班费及物料费用略有增长,但其受业主及政府重视程度进一步提升:在业主端,社区内生鲜等配送需求提升;在政府端,杭州及深圳已开始对物业公司进行持续两月的每平米0.5 元/月的补助。

    投资建议:目前疫情对地产销售的影响仍属于延迟兑现阶段,对全年的销售、开工及拿地影响不大,我们建议对板块不必过度恐慌。目前A/H 股地产公司估值在大跌后已有所恢复,2020 年P/E 分别为5.2/6.1 倍,但仍低于2019 年平均值(分别为6.6/6.2 倍)。我们维持对地产及物业行业的超配评级。

    风险提示:疫情持续时间超过预期