疫情之下的物管行业:短期业绩几无冲击 中期拓展蓝海无限

类别:行业 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:竺劲/尹欢科 日期:2020-02-06

疫情对物管公司收入端几乎没有影响,对利润率影响也较为有限。收入端来看,住宅物管的非业主增值服务收入可能因为开盘延后而出现暂时性减少,但长期来看只是延后而不会缺失,而物业管理基础收入仍有保障:一方面由于前期物业管理服务合同签订的法律效力,业主或租户的物管费支付相对刚性,无论住宅还是非住宅,疫情对其几乎没有影响;另一方面对于住宅物管公司而言,由于住宅交房合同约束,开发商会对须竣工交付项目及时安排复工,也保障了住宅在管面积的增长。成本端来看,由于疫情期间物业管理公司对在管物业进行疫情防控,需要及时全时配备人员进行现场防疫工作,对于假期工作人员须支付加班工资,并采购和储备防疫相关物资,进行公共区域消毒,因此成本端主要的影响来自于疫情期间人工工资和防疫物料消耗成本的上升。

    但是实际中部分成本可以转嫁给业主,例如对于服务公建类物业的物管公司而言,甲方自身会提供大量防疫物资,因此成本实际上升程度会比预期少,整体而言对毛利率影响有限。

    疫情催生对专业的品牌物业公司的需求,中期拓展蓝海无限。此次疫情出现,中国物业管理协会及时发布《关于全力做好物业管理区域新型冠状病毒疫情防控工作的倡议书》、《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引(试行)》,近期又陆续发布写字楼及高校的疫情防控工作操作指引,疫情期间物业管理公司一直活跃在抗疫的第一线,在人流管控、公共区域消毒、防疫物资采购与发放、防疫知识宣传方面发挥关键作用。部分品牌物管公司针对疫情期间实际情况向业主提供暖心服务,还积极承担社会责任支援疫情严重区域等,例如碧桂园服务提供代买粮油蔬菜服务,以减少疫情期间业主的人员接触,万科物业派出志愿者支援武汉火神山医院,为医护人员和生活区域提供后勤服务。可以预见,经过此次疫情后,无论是政府、公众还是企业业主,其对于专业化物业管理更加认可,物业管理社会化需求会进一步增加,对于具备专业性的品牌物管公司而言是业务拓展的绝佳时机。具体而言,社区住宅物管面向的个人对服务意识更强、更能解决突发事件来临时业主痛点的物管公司需求将增加;涉及公共场所物业管理面向的法人机构如政府、学校、公建物业业主、零售商业物业业主、办公楼业主等,将对公共卫生防疫方面的专业性要求增加。未来,具备专业性的品牌化、规范化物管企业在拓展中更具竞争力。

    继续全面看好物业管理板块整体表现。A 股重点推荐:招商积余、新大正。港股重点推荐:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。