金科股份(000656)：渝派崛起 发于华枝

　　股权之争告一段路，发展进入快车道。截至2019 年9 月30 日，公司实际控制人为创始人黄红云及其一致行动人，合计持股29.98%，略高于融创中国间接持有的公司股份29.35%。在公司2016 年变更公司章程之后，实际控制人黄红云先生通过其提名的董事在新一届董事会占据多数席位从而达到实际控制董事会。尽管实际控制人黄红云控制的发行人股权比例与融创中国控制的较为接近，我们认为公司目前不存在实际控制人变更的风险，股权结构的稳定将有助于公司发展进入快车道。

    深耕战略效果显著，销售迈向更高能级。公司持续加大区域深耕力度，提高区域市场占有率。2018 年公司在重庆的市场份额高达8.79%，同比增长31%；合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率同比增长超100%。2018年公司实现销售金额1188 亿元，同比增长81%，首次突破千亿规模。根据克而瑞公布的数据，金科股份2019 年实现全口径销售金额1803.4 亿元。我们认为，在公司新开工量增加的背景下，潜在货值释放能力增强，全口径销售有望在2020 年突破2000 亿元，迈向更高能级。

    土地投资提速，预收账款覆盖率较高。公司新增计容建筑面积稳步上升，从2015 年的339 万平米提升至2018 年的2054 万平米，合同投资金额从100亿提升至700 亿元。截至2019 年上半年末，公司总土地储备达到5600 万平米，足以支持公司3 年左右的发展。公司预收款对应营业收入的覆盖率自2016年起持续逐步提升，2018 年达到1.85 倍，我们认为持续保持预收款高覆盖率是公司未来业绩持续性增长的有力保证。

    物业服务百强居十，潜藏投资价值。在中国指数研究院发布的《2019 中国物业服务百强企业名单》中，金科物业服务排名第十。我们初步测算，若金科服务实现分拆上市，其2019 年上半年盈利为1.59 亿元，全年盈利至少为上半年两倍即3.18 亿元，按照市场平均41XPE 估值，对应的市场价值约为130亿元，大约为当前金科股份总市值的37%。

    投资建议：给予“优于大市”评级。我们预计公司2019-2021 年实现归属于母公司股东净利润分别为53.43 亿元、72.04 亿元、90.88 亿元，EPS 分别为人民币1.00 元、1.35 元、1.70 元，每股RNAV 是14.73 元。截至2020 年2月4 日，公司收盘于6.63 元，对应2019 和2020 年PE 在6.63 倍和4.91倍，每股RNAV 为14.73 元，当前股价较每股RNAV 折价约55%。我们给予公司2019 年8-10XPE，合理价值区间为8.00-10.01 元，给予“优于大市”

    　　评级。风险提示：公司面临房地产销售不及预期风险，新能源业务易受市场调控影响面临业绩不及预期风险。