房地产行业点评:首套房贷利率结束六连涨 1月LPR报价与前值持平

类别:行业 机构:川财证券有限责任公司 研究员:陈雳 日期:2020-01-21

  事件

      1 月20 日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020 年1 月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1 年期LPR 为4.15%,5 年期以上LPR 为4.80%。

    点评

      年末首套房贷利率结束六连涨,下半年波动幅度小于上半年。

      根据融360 数据显示,自2019 年6 月起,首套房贷利率经过半年连降后开始回弹,6 月当月首套房贷利率为5.423%较前值增长0.3BP。随后开启了连续六个月上行的态势,2019 年11 月首套房贷利率为5.53%,较去年5 月的低值回升11BP。2019 年12 月首套房贷利率为5.52%,较前值下降环比下降1BP。2019全年首套房贷利率经历先跌后涨,年末微降收官。按城市能级来看,一线城市较年初有所下行;二线城市出现分化,涨跌不一。综合来看,下半年波动幅度小于上半年,体现出房地产市场以“稳”为主的基调,市场运行平滑波动。

      引入LPR 报价,稳步推进利率市场化。

      Loan Prime Rate(LPR),即贷款市场报价利率,商业银行对客户设定的贷款利率可在此基础上加减点生成。相较过去的利率定价方式,利用LPR 作为基准采取加减点的形式,有利于金融机构在对客户进行贷款利率的定价上实现更多的调整空间及自主权。LPR 报价始于2019 年8 月,2020 年1 月20 日为最近一次报价:1 年期LPR 为4.15%,5 年期以上LPR 为4.80%,与前值持平。2019 年12 月28 日,中国人民银行发布公告,“进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,存量贷款浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。”我们认为在此之前,LPR更多的是对增量贷款的部分起到影响,存量贷款基准换锚后,有助于我国利率市场化的稳步推进。

      LPR 下调并非刺激房地产,更倾向于为全面落实“因城施策”释放调整空间LPR 于2019 年8 月20 日首次报价为:1 年期LPR 为4.25%,5 年期LPR 为4.85%。

      至今的六次报价中,1 年期分别于2019 年9 月20 日、11 月20 日的报价分别下调5BP;而5 年期LPR 于2019 年11 月20 日报价下调5BP。同时,2019 年12 月的首套房贷利率也相应下降1BP。但从首套房贷利率较5 年期LPR 加点的情况来看,是逐步增加的。12 月的首套房贷利率较上期(11 月20 日的4.80%)加点72BP,为LPR 发布以来加点数最多的月份,当然不排除融360 对统计周期调整带来的部分影响。我们认为LPR 的下行并非直接刺激房地产,而是为了实现“稳”而进行的逆周期调节的一种方式。我们认为采取“因城施策”高频微调依然是近期行业调控的主要方式。

    风险提示:行业调控政策趋严,资金端超预期收紧,销售不达预期等。