华夏幸福(600340)：19年拿地积极 2020年销售有望改善

货值储备不足致销售下滑，京外销售占比持续提升。公司2019 年实现房地产销售金额1027.94 亿元，同比下降20.42%，实现销售面积1183.36 万方，同比下降21.23%。全年销售分布来看，上半年公司销售表现较弱，年中销售金额同比下滑26.65%，三季度公司销售发力，单季度同比高增47.18%，而四季度公司销售再次回落，单季度同比下滑45.59%。公司销售规模下滑主要由于2018 年拿地较少、阶段性货值储备不足所致，由于2019 年公司加大了土地投资力度，预计2020年公司销售有望得到改善。从销售面积区域分布来看，2019 年环京区域销售占比为45.20%，京外区域占比55.80%，京外销售贡献占比相较2018 年提升3.27%，持续提升，有利于进一步分散区域调控风险，异地复制项目逐见成效。此外，公司实现产业园区结算收入381.31 亿元，同比增长22.85%，保持稳定增长，其它业务（物业及酒店等）销售收入42.34 亿元，同比增长29.80%。

    全年拿地高增，2020 年销售有望明显改善。公司2019 年拿地金额为311 亿元，同比高增204%，拿地面积421 万方，同比增长63%。全年来看，公司三季度拿地增速最高，拿地金额单季度同比高增882%，主要原因是9 月以116 亿元的总地价获取了武汉主城区的两幅地块，新管理团队项目开始落地。四季度拿地单季度同比增速为46%，仍然保持较高增速。19 年公司拿地金额/销售金额为30%，相较2018 年显著提升22 个百分点，随着公司资金端压力渐趋缓解后2019 年公司拿地态度转向积极，2020 年可售货值有所增长，预计销售有望得到改善。

    维持公司买入评级，预计2019、20、21 年EPS 分别为4.93、6.06 和7.75 元，对应的PE 分别为5.6、4.5、3.5 倍，对应股息率分别为5.4%、6.7%和8.5%。公司19 年远期PE 不足6 倍，处于历史底部区间，给予公司2019 年8 倍PE，维持目标价39.6 元。

    风险提示：产城招商引资进展缓慢，房地产销售持续疲软、调控政策放松不及预期