房地产行业点评-竣工如期修复 销售稳中微降

类别:行业 机构:川财证券有限责任公司 研究员:陈雳 日期:2020-01-20

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    1 月17 日,国家统计局发布2019 年1-12 月全国房地产开发投资和销售数据。

    点评

    销量稳中微降,区域分化加深。2019 年1-12 月,商品房销售面积17.16 亿方,累计同比-0.1%,较上月下降0.3 个百分点;销售额15.97 万亿元,累计同比6.5%,较上月下降0.8 个百分点。销售面积、销售额12 月单月同比分别为-1.7%、1.2%,较前值分别回落2.8、6.1 个百分点。我们认为主要原因:(1)开发商调整推盘力度,叠加部分房企年末以价换量冲击销售目标带来的影响;(2)区域调整继续加深,东部、中部、东北地区销量累计同比分别为-1.5%、-1.3%和-5.3%;西部地区累计同比4.4%,较前值提升0.6 个百分点。

    土地购置降幅收窄,溢价率仍处低位。2019 年1-12 月,全国土地购置面积2.58亿方,累计同比-11.4%,降幅较前值收窄2.8 个百分点;土地成交价款1.47万亿,累计同比-8.7%,降幅较前值收窄4.3 个百分点。根据百城土地溢价率,12 月单月一线、二线、三线城市土地溢价率分别为1.65%、11.40%和11.15%,较前值分别变动-1.67、-1.01 和4.21 个百分点。土地购置单月同比回升或因溢价率仍处低位,年末房企加速推盘后补库存需求较前期提升所致。

    到位资金单月同比大幅提升,个人按揭加速投放。2019 年1-12 月,房地产到位资金累计增速7.6%,较前值提升0.6 个百分点;12 月单月同比上涨13.8%。

    国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款12 月单月同比均较前值有所改善。其中,国内贷款由负转正至0.9%;个人按揭贷款单月同比达26.3%,较前值提升14.1 个百分点。根据融360 数据显示,12 月首套房贷利率5.52%,环比下降1BP,为5 年期LPR 加点72BP,结束六连升。在逆周期调控下,流动性宽松预期持续升温,后续房贷利率或稳中有降。

    新开工单月同比回正,竣工修复,开发投资如期回落。2019 年1-12 月,新开工面积累计值为22.7 亿方,累计增速8.5%,较前值微降0.1 个百分点。单月同比增速回正至7.4%。我们认为今年下半年行业融资端收紧,房企抢开工、抢销售致新开工维持韧性。累计竣工面积9.59 亿方,累计同比2.6%,较前值提升7.1 个百分点,年内首次转正;单月同比大幅提升至20.2%。投资方面,2019 年1-12 月,房地产开发投资完成额13.2 万亿元,累计同比9.9%,较前值小幅下降0.3 个百分点;单月增幅较前值下降1.0 个百分点至7.4%。预计后续土地购置费增速或缓慢下行,建安投资企稳修复,竣工有望获得持续改善。

    风险提示:资金面持续收紧,调控政策趋严,成交增速不达预期等。