国家统计局2019年房地产行业数据点评：销售表现平稳 投资高位收官

商品房销售平稳收官，符合预期：2019 年全国商品房销额及销面同比升6.5%及降0.1%，2018 年分别升12.2%及1.3%。单月来看，12 月销面同比再度转负，9 月起同比升幅持续收窄。分区域看，2019 年东部、中部、西部及东北部销售面积累计同比分别为-1.5%/-1.3%/4.4%/-5.3%，2018 年分别为-5.0%/6.8%/6.9%/-4.4%，东部及东北部连续两年表现偏弱，而西部继续领跑。分业态来看，住宅/商业/办公楼2019 年销面同比分别为1.5%/-15.0%/-14.7%。2019 年总体在“因城施策、平稳发展”的政策基调下，商品房销售市场平稳收官，基本符合预期。

    投资高位收官，竣工快速回升：拿地方面，2019 年土地购置面积及成交价款同比分别降11.4%/8.7%，下半年来降幅持续收窄， 2018 年为14.2%/18.0%，单月购置面积同比升7.5%。土地市场在经历了连续三年相对火热的行情后2019 年有所降温。开竣工方面，2019 年新开工及竣工面积同比分别为8.5%/2.6%，新开工近期表现基本平稳，而竣工快速回升转正，前11 月同比为降4.5%。单月来看，开工同比升7.4%，相比11 月有所反弹，竣工同比升20.2%，升幅创年内新高，持续近两年的开竣工剪刀差如期收窄。2019 年施工同比升8.7%，与前11 月持平。2019 年地产投资增速9.9%，相比前11 月回落0.3pct，2018 年为升9.5%，投资增速自二季度以来持续收窄，但依然维持高位，在土地购置投资及新开工拉动下表现出很强的韧性，超出年初预期。

    定金预收款拉动下2019 年资金面稳中偏松：2019 年房企到位开发资金累计升7.6%，升幅相比前11 月扩大0.6pct，2018 年为升6.4%。按来源看，在较低的基数下，2019 年个人按揭及国内贷款同比升15.1%/5.1%，此外，定金预收款及自筹资金分别升10.7%及4.2%。总体来看，在定金预收款拉动下2019 年资金面稳中偏松。

    维持推荐评级：2019 年商品房销售表现平稳符合预期，而地产投资连续两年维持高位，表现出很强的韧性，超出预期，具体来看，主要受益于土地购置投资及新开工的拉动。在“平稳发展、因城施策”的政策基调下，我们预计2020 年销售总体依然将维持平稳，销面同比或略有回落，投资随着竣工回升、土地购置投资的逐步回落以及较高的基数，将逐步收窄至6%左右。目前板块估值低于2014 年初水平，处于历史底部区域，个股上我们维持推荐低估值龙头万科、保利、招蛇，随着竣工回升，龙头业绩有望加速释放，此外推荐布局重点城市的二线龙头、以及优质商业标的大悦城。

    风险提示：调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期