房地产行业信用债月度观察:地产销售负增 竣工面积同比增速回正

类别:债券 机构:光大证券股份有限公司 研究员:张旭/危玮肖/邵闯/邬亮 日期:2020-01-19

   地产销售负增,竣工面积同比增速回正

      商品房销售数据较为清淡。2019 年1-12 月,商品房销售面积同比负增,增长率为-0.1%,同时商品房销售额累计同比增速亦有所下滑。在开发资金来源中,与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款”等科目的同比增速维持高位,2019 年1-12 月的累计同比分别为10.7%、15.1%。

      房屋新开工面积同比增速回落,竣工面积同比增速回正。2019 年1-12 月,房屋新开工面积同比回落,增速较前11 个月回落0.1 个百分点至8.5%,施工面积同比增速仍维持在8.7%。竣工面积同比增速回正,前12 个月累计同比2.6%。

      2019 年1-12 月,土地购置面积、土地成交价款同比负增,但同比增速降幅有所收窄,土地市场依然偏冷。2019 年1-12 月土地购置面积累计同比-11.4%,相比于前11 个月降幅收窄了2.8 个百分点,土地成交价款的同比降幅则收窄4.3 个百分点至-8.7%。对于部分逆周期拿地的房企而言,2020年上半年或是拿地时机。但若是土地购置面积持续回落,或导致发行人的存货货值减少,陷入无存货持续开发销售用以回笼资金的困境。

      开发投资到位资金增速回升,国内贷款同比增速进一步下滑,外部融资依然偏紧。2019 年1-12 月开发投资资金累计同比增长7.6%,较前11 个月增速上升了0.6 个百分点,其中国内贷款同比增速进一步放缓。2019 年1-12月份国内贷款同比增速5.1%,相较于前11 个月回落0.4 个百分点,外部融资依然偏紧。

       发债主体月度信用观察

      2019 年12 月,地产发债主体全月共发行债券110.63 亿元,当月偿还量为182.91 亿元,债券净融资额为-72.28 亿元,净融资额为负。从未来半年的到期分布来看,地产发债主体偿债压力集中于2020 年4 月和7 月,按照回售日50%的回售量计,上述两个月的应偿还量分别为308.35 亿元和517.38亿元。

      2019 年12 月,AAA、AA+和AA 等三个的级别地产信用利差相较于上月均有所走阔。相比于2019 年11 月29 日,12 月27 日AAA、AA+和AA级房地产信用利差分别上行11.53、28.62、33.69bp。而进入2020 年以来,AAA 和AA+级别的地产信用利差收窄,AA 级地产利差仍走阔。

      永续债信用利差方面,相较于11 月底,12 月底AAA 级、AA+级房地产永续债信用利差均走阔。相比于2019 年11 月29 日,12 月27 日AAA、AA+级房地产永续债信用利差分别上行11.37、8.75bp。

       风险提示

      融资偏紧的背景下,需要关注外部融资依赖度较高的企业的资金链情况;此外,逆势扩张或将导致风险累积,警惕自2015 年以来杠杆率不断攀升、投资激进的主体。