房地产行业12月统计局数据点评：销售单月转负全年基本持平 竣工如期大幅回升
事件
国家统计局发布全国房地产开发投资和销售情况。2019 年12月单月销售面积2.27 亿平，同比增速-1.7%（前值1.1%）；开发投资金额1.09 万亿元，同比增速7.3%（前值8.4%）；新开工面积2.20 亿平方米，同比增速7.4%（前值-2.9%）。
核心观点
1. 商品房销售：
单月销售增速转负，全年销售微负，符合我们的预期。12 月单月销售面积2.27 亿平，同比增速-1.7%，由正转负；全年销售面积17.16 亿平，同比增速-0.1%（2018 年的增速为1.3%），与上年基本持平，符合我们的预期。从单月地区结构来看，东部地区下滑明显，单月增速从6.8%下降至-3.4%；城市能级较低的地区有一定韧性，中部地区单月增速降幅收窄1.1 个百分点，西部地区单月增幅扩大5.5 个百分点至9.0%。12 月销售均价为9146 元/平方米，环比下降1.9%；全年的销售均价为9310 元/平米，同比增长6.6%，增速连续8 个月收窄，较18 年全年收窄4.1 个百分点，稳房价的结果显著。同时，从房企销售来看，全年百强房企整体权益销售规模同比增长6.2%，远低于去年的30.1%，2019 年全年CR10 的权益集中度为21.6%，较去年提升了0.3 个百分点，整体集中度的提升速度下降明显。我们预计2020 年销售面积同比增速在-2%到0 之间，销售金额增速在5%。
预计2020 年一线城市的新房成交面积将维持较强的韧性，预计平均房价仅有小幅上涨。二线城市整体成交量预计平稳微涨，持续看好城市群中的核心城市、具有特定产业和人口增量的二线城市。三四线城市成交量预计将负增长，但房价较难出现大幅下跌。
2. 房地产开发投资、新开工：
全年投资增速缓慢下滑，单月新开工如期回升，竣工大增，均符合我们之前的判断。12 月单月开发投资金额1.09 万亿元，同比增长7.3%，增幅较上月收窄1.1 个百分点；全年开发投资金额13.22 万亿元，同比增长9.9%，增速较2018 年提升了0.4个百分点，全年的韧性较强。核心原因是建安施工投资的增长对冲了土地投资的下滑。12 月新开工增速如期回升至7.4%，全年新开工增速8.5%，也在我们的预期范围内。单月竣工增速为20.2%，增幅大幅扩大18.4 个百分点，与我们之前判断的年底会有一波竣工高峰完全一致，归根结底的核心原因是房企竣工周期的到来。全年竣工增速为2.6%，扭转了2017、2018 年连续两年的负增长态势。我们维持明年将会是竣工大年的看法，因此对明年的房地产投资也不用太悲观，我们预计2020 年投资增速在5%到7%，新开工增速-3%。
3. 开发商资金：
房企到位资金增速大幅回升，销售回款贡献最大，同时国内贷款增幅大幅扩张。12 月房企到位资金1.81 万亿元，同比增长13.8%，较上月增幅大幅扩大了7.3 个百分点。其中房款共9763亿元，同比增长19.7%，较上月增幅扩大了5.3 个百分点。定金及首付款增速提升1.8 个百分点，按揭增速大幅提升18 个百分点。12 月居民新增中长期贷款同比大幅提升了56.7%。非房款8315 亿元，同比增长7.5%（前值-0.2%），其中国内贷款增速转正，单月增速为1%（前值-17%）。自筹资金增速为8.3%，提升了0.3 个百分点。全年房企到位资金为17.86 万亿元，同比增长7.6%，较2018 年提升了1.2 个百分点。我们预期2020年房企融资会有边际放松。从融360 的数据来看，全国房贷利率在持续5 个月上行后出现了回落，12 月首套房贷款利率为5.52%，我们认为这是因为LPR 在11 月下调之后，而加点调整频率较低，使得真实房贷利率下降。同时由于部分城市还未实行LPR，但在2020 年将基本全面实施，因此预计房贷利率会有略微下滑的趋势。
投资建议
预计2020 年政策维稳主基调不变，城市间局部微调将会持续，整体形成“中央和地方平衡，各城市间平衡，供需平衡”的模式。预计房企融资有望边际改善，房企资金压力将有所缓和，这点也能从年初至今多家房企集中公布了境内外债券的发行计划以及相较去年更低的收益率得到印证。我们认为一季度地产板块的逻辑主要在于：1）业绩增长以及政策真空带来的估值修复。2）外资流入带来的蓝筹机会。3）港股分红的预期，同时也将带动A 股的机会。
我们推荐三条主线：1）有融资优势、内生性现金流覆盖力强，受行业融资政策影响较少的房企：万科A、金地集团、保利地产，建议关注中国金茂。2）业绩增长预期较高的公司：融创中国，建议关注中南建设、金科股份。3）现金流稳定，房地产后周期的物业管理公司：建议关注保利物业、永升生活服务、碧桂园服务。
风险提示
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；人民币贬值；利率上行。
