2020年房地产行业第1周周报：行业增速放缓 梯队分化加剧

行业一周表现与估值

    本周房地产板块上涨2.51%，沪深300 上涨3.06%，上综上涨2.62%。20年动态市盈率8.69 倍，21 年动态市盈率6.12 倍。

    行业判断

    本周板块跑输指数。本周2019 年房企正式收官，2019 年，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场稳定健康发展。截至12 月末，TOP100 房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017 年的40.5%和2018 年的35.1%。行业整体规模增速较前两年显著放缓，百强房企规模增长“失速”。从全年业绩走势来看，百强房企今年第二季度、第四季度的整体销售业绩表现更佳。

    但综合而言，市场真实情况并不如企业业绩增速反映的那么乐观。目前市场去化压力犹存，企业整体的去化率水平仍处于相对低位。从房企全年的推货及去化情况来看，2019 年规模房企整体在售项目平均单盘产能较2018年下滑，业绩增长主要靠项目在售项目的数量提升。截至2019 年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100 房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。分梯队来看，行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。板块估值方面，前期的受政策的压制以及流动性融资方面渠道收紧，行业板块估值的平均在6X左右，当前处于明显低估状态，我们判断宏观货币政策和财政政策的积极调整在短期并不会有太大空间操作，估值有望在稳定情绪后进行缓慢修复。

    但在估值提振后盈利端能否支撑，则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。短期我们认为地产板块缺乏驱动因素，板块近期难有优异变现，但是我们继续看好头部房企集中度的逻辑，当前不但有龙头销售的集中度的提升，更有拿地，融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势，在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升，我们继续看好地产龙头公司在2019 年的估值修复行情，建议积极关注招商蛇口，万科A，华夏幸福。

    本周（2019.12.28—2020.1.3）成交

    45 个城市本周成交424.7 万平方米，环比下降15.1%，同比上升4.3%。

    累计成交方面，一线累计完成去年的1.7%，二线完成去年的2.2%，三线完成去年的2%。

    公司和行业要闻

    1、 行业集中度提升房企业绩分化趋势凸显

    2、 央行加快建立房地产金融长效管理机制

    风险提示：严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。