房地产周报：一线成交上行 按揭利率微降 央行发布存量房贷新政

　　市场行情：本周上证综指与上周基本持平，恒生指数上涨1.27%，A股房地产板块下降0.80%，H股内房板块上涨2.43%。板块涨幅前三时代中南建设、世联行、保利置业集团分别上涨8.96%，7.83%和5.81%，板块跌幅前三福晟国际、易居企业控股、金辉集团分别下跌12.90%，7.0896和4.00%。

    　　新房成交：本周26城新房成交整体环比下降0.79%，同比下降10.8%，本年累计同比增长10.1%，较去年全年增速提高5.4pct；一线城市新房成交环比增长22.8%，同比增长2.1%，本年累计同比增长11.3%，较去年全年增速提高13.8pct；二线城市新房成交环比下降5.4%，同比下降17.4%，本年累计同比增长15.2%，较去年全年增速提高9.8pct；三线城市新房成交环比下降10.0%，同比上升23.5%，本年累计同比下跌14.5%，较去年全年增速下降26.1pcto二手房成交：本周统计的10城二手房成交环比下降3.6%，同比增加20.9%，本年累计同比增长9.7%，较去年全年增速提高6.9pcto库存去化：本周20城商品房库存去化周期为11.5个月，较去年年末上升0.5个月。其中一线城市商品房库存去化周期为10.1个月，较去年年末上升0.2个月；二线城市商品房库存去化周期为11.7个月，较去年年未上升0.5个月；三线城市商品房库存去化周期为16.5个月，较去年年未上升2.3个月。

    　　板块估值：本周A股地产开发商P/E，P/B平均值分别为6.7x/1.4x；H股地产开发商P/E、P/B平均值分别为7.6x/1.5x；A股中介服务公司P/E，P/B平均值分别为14.6x/1.0x；H股中介服务公司P/E，P/B平均值分别为5.3x/0.8x。

    　　投资建议：本周26城新房成交维持平稳，其中一线城市成交显著上行。融360数据显示随着LPR利率的下调，12月按揭利率结束连续5个月的攀升，微降1BP。本周央行发布存量房贷新政，政策有利于存量贷款人享受到未来降息，但对新房开发商影响中性；中办、国办再促落户政策放宽，300-500万人口城市以户籍为限制的购房政策将有较灵活的调整空间。

    　　近期政策面偏暖，板块整体维持震荡向上走势，A，H股重点公司2020年平均PE为5.3X及6.3x，港股估值修复显著，已基本完成向明年的估值切换，后期板块走势由情绪面推动的概率较大。

    　　风险提示：行业政策收紧