房地产周报:一线成交上行 按揭利率微降 央行发布存量房贷新政

类别:行业 机构:华菁证券有限公司 研究员:周雅婷 日期:2020-01-08

  市场行情:本周上证综指与上周基本持平,恒生指数上涨1.27%,A股房地产板块下降0.80%,H股内房板块上涨2.43%。板块涨幅前三时代中南建设、世联行、保利置业集团分别上涨8.96%,7.83%和5.81%,板块跌幅前三福晟国际、易居企业控股、金辉集团分别下跌12.90%,7.0896和4.00%。

      新房成交:本周26城新房成交整体环比下降0.79%,同比下降10.8%,本年累计同比增长10.1%,较去年全年增速提高5.4pct;一线城市新房成交环比增长22.8%,同比增长2.1%,本年累计同比增长11.3%,较去年全年增速提高13.8pct;二线城市新房成交环比下降5.4%,同比下降17.4%,本年累计同比增长15.2%,较去年全年增速提高9.8pct;三线城市新房成交环比下降10.0%,同比上升23.5%,本年累计同比下跌14.5%,较去年全年增速下降26.1pcto二手房成交:本周统计的10城二手房成交环比下降3.6%,同比增加20.9%,本年累计同比增长9.7%,较去年全年增速提高6.9pcto库存去化:本周20城商品房库存去化周期为11.5个月,较去年年末上升0.5个月。其中一线城市商品房库存去化周期为10.1个月,较去年年末上升0.2个月;二线城市商品房库存去化周期为11.7个月,较去年年未上升0.5个月;三线城市商品房库存去化周期为16.5个月,较去年年未上升2.3个月。

      板块估值:本周A股地产开发商P/E,P/B平均值分别为6.7x/1.4x;H股地产开发商P/E、P/B平均值分别为7.6x/1.5x;A股中介服务公司P/E,P/B平均值分别为14.6x/1.0x;H股中介服务公司P/E,P/B平均值分别为5.3x/0.8x。

      投资建议:本周26城新房成交维持平稳,其中一线城市成交显著上行。融360数据显示随着LPR利率的下调,12月按揭利率结束连续5个月的攀升,微降1BP。本周央行发布存量房贷新政,政策有利于存量贷款人享受到未来降息,但对新房开发商影响中性;中办、国办再促落户政策放宽,300-500万人口城市以户籍为限制的购房政策将有较灵活的调整空间。

      近期政策面偏暖,板块整体维持震荡向上走势,A,H股重点公司2020年平均PE为5.3X及6.3x,港股估值修复显著,已基本完成向明年的估值切换,后期板块走势由情绪面推动的概率较大。

      风险提示:行业政策收紧