万科A(000002)：销售平稳 拿地审慎 配置价值凸显

　　公司12 月实现销售面积414.8 万平，同比下降5.4%；实现销售金额573.1 亿元，同比下降9.0%；2019 全年实现销售面积4112.2 万平，同比增长1.8%；实现销售金额6308.4 亿元，同比增长3.9%。

    事件评论

    　　2019 年销售面积、销售金额同比增长1.8%、3.9%，12 月单月分别同比下降5.4%、9.0%。公司12 月实现销售金额573.1 亿元，同比下降9.0%；销售面积414.8 万平，同比下降5.4%；当月销售均价13816 元/平，较上月的14963 元/平下跌7.66%。

    　　2019 全年实现销售金额约6308.4 亿元，同比增长3.9%；累计销售面积4112.2万平，同比增长1.8%；累计销售均价15341 元/平，同比上涨2.05%。12 月公司销售同比下滑或与推盘节奏不激进相关，但全年来看公司销售增速维持平稳。

    　　2019 年拿地面积与金额分别同比下降23.6%、21.7%，权益比例大幅提升。12 月公司拿地建面113.7 万平，同比下降76.6%；2019 全年累计拿地建面3872.3 万平，同比下降23.6%。拿地价款方面，12 月单月拿地总价116.2 亿元，同比下降63.8%；2019 全年累计拿地总价约2318.1 亿元，同比下降约21.7%。2019 年公司拿地权益比例73%，同比上升19pct。拿地强度方面，2019 年拿地面积/销售面积比94.2%，拿地金额/销售金额比36.7%,无论从拿地面积、金额还是强度角度看，融资偏紧叠加销售增速平稳的情况下，公司拿地审慎。截至2019 年9 月末，公司土储总计16182 万平（在建项目总建面约10587.8 万平，权益比59.27%；规划中项目总建面约5594.2 万平，权益比65%），充沛土储保障公司后期销售。

    　　2019 年拿地聚焦二三线城市，拿地均价同比增长2.53%至5986 元/平。2019 年公司拿地总建面3872.3 万平，集中在二线及强三线城市，其中一线城市约211.2万平（占比5.45%），二线城市2362.2 万平（占比61%），三线城市1298.9 万平（占比33.54%）。拿地成本方面，2019 全年公司拿地楼面价5986 元/平，同比增长2.53%，拿地均价/销售均价为39%, 同比提升0.18pct，地价成本控制得当。

    　　投资建议：龙头房企经营稳健，配置价值凸显。龙头房企销售平稳，经营稳健，财务健康，净负债率行业低位；宝能系减持接近尾声，股权结构趋于稳定；在稳住住宅开发基本盘基础上拓展多元化业务，有望获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021 年业绩为411.5、473.8、543.2 亿元，增速为22%、15%、15%、对应当前股价的PE 分别为8.80x、7.65x、6.67x，维持“买入”评级。

    　　风险提示： 1. 流动性环境或存不确定性；

    　　2. 房地产业务的调控政策或存不确定性。