万科A(000002)2019年销售点评:拿地谨慎但权益比提升、销售相对增速提升

类别:公司 机构:天风证券股份有限公司 研究员:陈天诚 日期:2020-01-07

事件:公司公布2019 年12 月及全年销售情况:2019 年12 月份公司实现合同销售面积414.8 万平方米,合同销售金额573.1 亿元;2019 年1~12 月份公司累计实现合同销售面积4112.2 万平方米,合同销售金额6308.4 亿元。

    销售增速创历史新低、销售均价稳中有升:从12 月单月角度,公司销售面积同比-5.45%、销售金额同比-9.05%,从1-12 月全年看,销售面积增长1.85%,销售金额3.94%。而我们预计2019 年全年公司可售货值约9000 亿(滚存2500 亿+新推6500 亿),全年去化率约70%,相对稳定。从均价看,公司2019 年全年销售均价15341 元/平米,同比去年2.05%,销售均价增速比去年的1.99%略有提升。我们预计公司2020 年销售额约6700 亿元,同比增长约6.2%,一方面我们预计公司整体年末滚存量会降至1700 亿左右,整体可售货值增长不高;但我们预计一二线城市市场仍旧向好,公司整体去化率会略有提升,推动公司增长略有加快。

    拿地依旧谨慎、但权益比例明显提升:万科2019 年全年拿地面积3872 万方、拿地金额2318 亿,同比分别-23.63%、-21.7%,拿地依旧相对谨慎,拿地均价5986 元/平米,同比上涨2.53%,但低于2017 年的6133 元/平米;从权益情况来看,公司权益拿地面积约2812 万方、权益金额约1739 亿、权益单价约6185 元/平米,同比分别-5.24%、4.78%、10.56%,权益比例约为75%,相对于2017、2018 年的69.1%、56.1%都明显提升。

    公司业绩锁定度高、2020 年相对增速提高:截止2019 年三季报,公司预收款(合同负债)5873 亿元,2018 年营收2977 亿,业绩锁定度高达197%;截止2019 年中报公布,公司已售未结金额6216 亿元,同比增长17.1%,可结算资源充足,公司业绩表现或将优于预期;且随着大部分二线房企下调2020 年销售增速预期,公司相对增速则有提升。

    投资建议:公司2019 年销售增速有所下降,拿地依旧谨慎,但权益比提升明显,随着宝能系及安邦系的逐渐退出,公司股权结构进一步理顺,公司利益和股东利益高度一致,公司作为行业龙头和优质管理的代表,理应享受估值溢价,公司目前在手土储1.53 亿平、货值2.37 万亿,货值充足,且随着大部分二线房企下调2020 年销售增速预期,公司相对增速则有提升,公司目前业绩锁定度高达197%,预计竣工额同比有望增长25%或者更高,或将高于市场预期,维持公司2019-2021 年EPS 分别为3.83、4.75、5.79 元/股,对应目前股价PE 倍数为8.1X、6.5X、5.4X,维持“买入”评级,参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价,给予公司10X 倍目标PE,对应目标价38.3 元。

    风险提示:销售增速不及预期、竣工端不及预期